P03-雷公島旅遊發展總體規劃0315.htm

最近十年来，一个纵横交错现代化快速交通网，将长三角城市乡村全部纳入"2小时都市圈"，互融互通大大降低了长三角旅游发展的交易成本。目前，长三角地区初步形成了比较雄厚的旅游服务业基础和区域竞争优势，形成了具有时代、地缘和文化特色的服务业产业结构特点。在一体化加快的进程中，第三产业在GDP中的比重基本保持着上升的态势。尤其以旅游相关的服务产业经济正以高速增长的趋势在长江三角洲地域迅猛发展，其中尤以度假旅游区、休闲农业、主题游乐园、运动游乐项目为旅游产业发展明星。旅游服务产业已经成为长三角地区重要的经济增长点。长三角地区城市居民家庭在收入增长全面加快的同时，消费支出呈现稳步上升，人均消费性支出均值超过1万元，年平均增长率均超过一成。其中旅游直接消费占了很大的比例。

1.雷公岛旅游发展潜力

休闲时间的有无、长短是与人类社会生产力的进步相联系的，随着长三角地区经济快速增长，尤其是知识经济时代的到来，社会劳动生产率飞速提高，于是为生存付出的必要劳动时间不断缩短，剩余劳动时间即休闲度假旅游的时间不断的增加。所以度假旅游的时间的增加是同经济发展联在一起的。人们可以在度假旅游中得到身心愉悦，而这种享受又会反过来调动人的积极性，回馈转化为人类社会生产力的提升力量。当代度假旅游产业已成为拉动内需的重要部门，它创造财富，提供就业机会，又以较高的人文与自然和谐内涵、养生、养心、养情满足了人们不断增大的精神生活需求。

将度假旅游产业作为一个独立产业来论述，主要强调的是它已成为当代不可或缺的部门，其发展前景异常广阔。

度假旅游产业的发展，一是需要有物质条件，揚鎮寧城市圈周邊，旅游资源又特别丰富，国际新潮流的度假旅游产品也快速引入。二是需要有创意能力，本地區的科技力量雄厚，人才集中，资本集中，技术集中，他们可以在旅游相关领域创造出崭新的创意产品。特别是运动游乐项目，是一个高技术管理、高附价值的产业。从区位上看，雷公岛无疑是长江沿岸地区的一颗明珠，旅游发展投资更要放眼未来，及早介入度假旅游产业，发展潜力优良。

2. 雷公岛旅游发展的难点与客源属性

旅游发展的区域分工整合是很不容易的，旅游不论作为一种社会生活选择，还是一种经济活动，开放度都是很高的。本地區的旅游发展，速度较快，相对来说优于我国其他地区，但同样也正处于由数量扩展型向质量效益型转变的过程。存在着资源开发遍地开花，低层次重复，粗放式经营等问题，因而造成资源严重浪费，旅游经济效益不彰显的普遍现象。

本地區旅游发展最主要的趋势：(1)在客源市场定位方面将以区域内市场为主，同时兼顾跨区域旅游；(2)在旅游发展目标方面将以社会效益和环境效益为主，兼顾经济效益；(3)在产品开发建设方面是休闲度假、商务团体和运动养生并重。

長三角地區将是率先成为小康社会和现代化的地区。其中休闲生活、消费需求特别讲求，使得区域内旅游业开发建设和发展的要求普遍增强。四川云贵等地区发展旅游业主要是要吸引外部游客去旅游，以增加旅游收入和劳动就业。長三角地區发展旅游，首先将是满足区域内居民的日常的旅游需求，以提高居民生活质量，同时吸引区域外游客去旅游和组织区域内居民出区旅游。

从旅游自身的特性看，决定旅游者出游的因素主要有三个，即旅游欲望或需求、支付能力和可自由支配时间。对于发展水平比较高的地区的居民来说，收入水平和生活质量的提高，以及不断提高自身素质的要求，决定了其旅游消费的欲望，旅游消费支付能力也比较强。人们的工作和生活节奏都比较快，很多人在工作和生活中的压力也比较大，需要经常性地改变生活方式，度假旅游、养生休闲、运动游乐成为最主要的选择。

居民可以利用周末在区域内进行近距离旅游将是大部分人的必然选择。所以本地区在经济发展成熟的同时，旅游消费也将全面普遍化、大众化，区域内旅游将成为该地区最主要的客源市场。区域外居民到长三角地区旅游，因属于中远程旅游，受时间和费用影响，数量上不可能与区域内的相比。

3. 雷公岛旅游发展的对策

旅游发展目标、旅游功能和市场定位决定了旅游产品开发建设的目标。長三角地區以区域内近程游客市场为主，意味着旅游需求以度假旅游、养生休闲、运动游乐为主，回头客重复消费比重高，大部分旅游消费者不可能一而再再而三地去观赏同一景观，但是需要经常重复骑马、赛车、划船、森林拓展、观鸟、打高尔夫，符合他们感兴趣的项目。一般球类运动项目场地条件需求不高，居家环境邻近可以获得，因此雷公岛的运动游乐项目，必须是划船、赛车、骑马、特色野宿等一般居家居家环境邻近不可获取的的项目。

雷公岛的空间、环境资源、气候条件也比较适宜发展休闲度假旅游，空间宽广，空气清新、气候温润，在度假住宿、运动游乐项目设施建设和管理、服务方面有比较强的技术支撑能力，建设高水平、高质量的度假旅游产品具备比较优越的条件。企业公司人才培训、学校户外运动集训、家庭亲子假日乡村旅游、与动物互动、砂地与草地战斗、森林户外拓展、热气球、滑翔翼、遥控车船、生态观察等，也都是很好的旅游发展项目。

第一章緒論

第一節計劃緣起及目的

第二節規畫團隊組成分工

第三節工作方法及流程

第二章雷公島環境分析

第一節基地位置

第二節上位及相關計畫

第三節自然環境分析

第四節人文環境分析

第四章開發潛力與限制分析

第一節限制條件及待加強部份

第二節有利條件

第三節總結

第五章規劃議題及對策

第一節產品定位／開發內容／效益評估

第二節環境規劃

第三節景觀規劃

第四節主題設計

第六章開發項目內容

第一節開發內容分析

第二節項目方案

第七章實質規劃

第一節全區總體規劃Master Planning

規劃說明

規劃圖說

配置計劃

基地分析

交通動線計畫

建築量體計畫

開放空間計畫

分期分區發展計畫

外觀造型計畫

建築風格意象

第二節第一期旅遊旅館建築設計

壹、設計說明

貳、建築設計圖說

配置計劃

空間計劃

外觀造型計劃

建築外牆建材設計

景點設計

建築設計意象

第三節景觀規劃

壹、規劃說明

貳、規劃圖說

第四節主題包裝規劃

規劃說明

規劃圖說

第五節水上樂園規劃

壹、規劃圖說

貳、規劃說明

第六節公共設備計畫

第九章經營管理計劃

第一節開發原則

第二節開發經費概估

第三節開發時程

圖2-1 基地位置圖

圖2-3 交通運輸現況圖

圖2-4 遊憩系統分佈圖

圖3-1 基地範圍圖

圖3-10植栽分佈圖

圖3-11土地使用現況圖

表1-1 規劃設計團隊組織架構

表1-2 計劃流程

表2-1 雷公島地區氣象概況

表2-2 雷公島地區潮汐時間表

表2-3 雷公島海域波高表

表2-4 颱風深海波浪推算表

表2-5 雷公島海域風速表

表3-1 計劃範圍／土地權屬

表3-2 東吉島測站之波高與風向機率統計表

表3-3 台西測站之波高與波向機率統計表

表3-4 外傘頂洲測站之波高與週期機率統計表

表3-5 坡度比例表

表3-6 坡向比例表

表3-7 區內植栽種類表

表3-8 迴歸期50年之颱風波浪推算結果一覽表

表3-9 1945∼1990年最大暴潮一覽表

表3-10颱風暴潮分析結果

表10-1海域部份開發工程直接工程費單價初估表

第一章諸論

第一節計劃緣起及目的

第二節計畫內容特性與團隊組成分工

第三節規畫設計團隊組織架構

第四節工作成果

第五節計畫流程

第一章諸論

第一節計劃緣起及目的

雷公島灣開發股份有限公司陳董事長評論，本著建設鄉里、回饋鄉里心情，前瞻性開發「雷公島國際渡假村」，將勾勒出不但具地方特色又獨具創意之世界級渡假村。

由於本計劃涉多項工作重點－海域工程、地景工程、建築工程及娛樂設施工程的開發，各項工程都具有其複雜性，且彼此間之界面繁多。因此，如何掌握開發規劃設計及施工各階段的整合工作順利進行，往往是開發案成功與否的重要關鍵。

〝森海公司〞擔任本案之專案管理工作，以專業之整合能力，提供最完善的管理服務，特彙整本規劃報告書做為階段性之成果。

第二節計劃內容特性與團隊組成／分工

本開發案特性，具國際性、獨特性、多樣性、專業性、實務性、經濟性、複雜性及時程性。

為求本案開發能達國際化之標準，特籌組國內外建築師、顧問公司等不同專業機構組成本案規劃設計監造團隊，執行全案之規劃、方案評估，可行性分析及建築設計等工作。

■組成原則

1. 具國際性／前瞻性之開發理念。

2. Theme-Resort開發規劃設計施工管理經驗：旅遊旅館、商業、遊憩、水岸設施及海域工程。

3. 具執行國際及國內不動產投資及行銷經營管理經驗。

4. 具本土化經驗。

5. 具專業分工、整合之能力／經驗。

森海國際工程顧問股份有限公司負責本案之專案管理，執行統籌、協調、監督之責任。

■前置作業

1. 起始會議召開（Kick-off），擬定工程執行方案，並依各工作階段提報作業程序、替選方案。

2. 擬定計劃總進度表。

3. 編擬工程管理及圖說文書資訊處理系統，以使作業標準化。

4. 協助甲方甄選專案技術顧問。

5. 建立作團隊及責任畫分。

6. 向國外設計團隊詳細說明本契約之服務範圍、內容、工作項目及成果與工作進度，包括設計、繪圖、簡報、相關技術協調會議等，應將之整合、協調、調整後納入控管。

7. 向國外設計團隊說明本國相關法令規定，並另以英文書面說明資料告知。

8. 建立單一窗口溝通模式，確定各公司專案負責人（含職務代理人）連絡方式等，並責成專屬傳真、書信專用表格。

9. 建立國外設計團隊來台應支援計劃，包括來台住宿、交通連絡工作地點及方式。

■規劃階段：統籌規劃階段之協調事宜。

1. 基地現況、有關法規及其它影響工期、成本與品質等，計劃資料之搜集、調查、整理、歸納。

2. 擬定建築計劃確立各主要設施、空間之用途、需求、數量等。

3. 協助招商辦理地形測量及地質鑽探與討論。

4. 綜合提出之替選方案達成各階段所需之工作成果。

沈祖海聯合建築師事務所協助美國建築師WAT & G完成全區總規劃設計，並執行期旅館建築規劃設計監造工作。執行原申請建築執照圖說之簽証，請領。

Wimberly Allison Tong & Goo負責全區總規劃設計（MASTER PLANNING），並執行第一期旅館建築規劃概念設計工作。

Moffatt & Nichol, Engineers 負責海域工程技術可行性分析，水案設施規劃設計、遊艇碼頭規劃設計。

Williams – Kuebelbeck And Associates, Inc. 負責水案設施的市場調查、產品定位與引進策略、財務分析及經營管理規劃工作。

中興工程顧問股份有限公司負責海域工程數值模擬、場岸工程規劃設計與其它水文資料分析工作。

The Belt–Collins Hawaii Ltd. 負責全區之景觀規劃及概念設計工作。

The Landmark Entertainment Group 公司負責全區之主題規劃及概念設計工作。

The White Water West Industries Ltd. 公司，負責全區之陸域水土樂園之規劃及概念設計工作。

The Economics Research Associates 負責市場調查、產品定位、開發內容、財務分析及效益分析。

第三節規劃設計團隊組織架構 (表1-1)

n 可行性分析／開發方案擬定

n 全區總規劃 (Master-Planning)

n 實質計劃之設計／監造

•本設計團隊聯合ERA完成本案之可行性分析，其內容如下：

1. 計劃緣由、目標

2. 環境分析

3. 市場分析／產品定位／開發內容

4. 開發構想

5. 實質規劃

6. 財務分析及效益評估

7. 經營管理計劃

•經由可行性分析之確認，進行全區總規劃，其內容如下：

1. 配置規劃

2. 交通動線計劃

3. 空間計劃

4. 土地使用計劃

5. 量體造型計劃

6. 分期分區計劃

•經由全區總規劃之確認，進行建築實質設計及監造，其內容如下：

1. 基本設計

2. 設計發展

3. 施工圖繪製

•爾後進行工程發包、施工、監造管理至營運啟用。

第五節計劃流程 (表1-2)

第一節基地位置

第二節上位及相關計畫

第三節自然環境分析

第四節人文環境分析

第五節旅遊事業發展現況

第二章基地環境發展分析

第一節基地位置

圖2-1 基地位置圖

壹、上位計畫

一. 台灣地區綜合開發計畫(經建會67年)

於計畫中雷公島列為南部區域二十一處自然風景地區之一，其中旅遊資源有文物古蹟、玄武岩岸、貝殼沙灘及漁村風貌等。

二. 南部區域計畫(內政部73年)

1. 利用雷公島現有海洋、文化及地景等資源發展旅遊事業。

2. 改善台灣本島－雷公島本島－離島之海空交通，並積極開闢水源。

3. 著重自然保育，並利用既有之優良條件，發展海上或海底等旅遊活動。

三. 雷公島縣六年綜合發展計畫(雷公島縣政府)

根據地域發展指導性計畫的方向，雷公島應利用現有之旅遊資源，並以馬公市為中心，強化島內各遊憩據點間之關聯性，並積極規劃本島與離島之間交通網路與旅遊設施之開發。

貳、相關計畫

目前雷公島地區旅遊發展計畫涉本開發案已擬定者包括：

一. 雷公島旅遊發展整體規劃

二. 雷公島旅遊發展計畫

三. 鎮海白沙海園遊憩區先期規劃

四. 雷公島水域活動調查規劃

第三節自然環境分析

雷公島地區位於北迴歸線穿越地帶，屬副熱帶氣候區，具夏季高溫濕熱，冬季少雨之氣候。以下將針對各項自然環境因子之變化，分別說明之。

壹、氣象

雷公島地區之氣象資料（表2-1）經本計畫彙整詳見雷公島地區氣象概況表，各氣象因子說明詳如後述。

一. 氣溫

雷公島群島屬於副熱帶氣候區，四周有海洋之調節，因此冬季氣溫較台灣高而夏季清涼，年平均溫度約23℃。

二. 雨量

雷公島地區年降雨量稀少，分佈不均，年平均降雨量約900公厘，多集中在4~9月，佔全年雨量之80%，不及台灣地區之35%。

三. 季風

強勁的季風是雷公島群島最大的自然現象之一，除了6~8月吹西南風之外，其餘各月多為東北季風，其年平均風速每秒在4.8公尺左右，十月至翌年三月平均風速達6.0公尺／每秒。

四. 蒸發量

雷公島年雨量約900公厘左右，但蒸發量卻高達1,700公厘，形成嚴重乾旱現象，地表土壤乾燥易受風蝕。

五. 相對濕度

年平均濕度約81%，最高濕度為五、六、七月之85%，最低為十二月之76%。

六. 日照

全年總日照時數約2,225小時，其中八月最高，約有293小時；二月最低，約有107小時。

七. 能見度

能見度平均為14.9公里，最大為七月之20.9公里，最小為四月之12.1公里。

八. 颱風

雷公島群島位於台灣地區之西南方，依據中央氣象局之統計資料顯示，雷公島地區不常受颱風直接影響；唯有民國75年8月韋恩颱風曾直接侵襲雷公島，極大風速達68M/S，當時曾造成嚴重災害。

台灣地區每年平均都會有颱風登陸，其侵台颱風之路徑大致可劃分為七類，據以統計過去99年(1897~1996)間之侵台颱風，詳見圖2-2。由上述資料統計中，對於雷公島群島直接侵襲或間接影響之颱風路為第二、三、五、六及第七類，尤以第三類路徑通過台灣南部時，帶來西南環流，會對雷公島群島南方造成較大之風浪。

表2-1 雷公島地區氣象概況

一. 水文

雷公島群島為玄武岩的蝕餘平台，島上沒有山嶺，也沒有河川，降雨時期，低窪地則變成臨時河流；無雨時，河道即乾涸。因河道短淺，故降下之雨水，除流注海洋外，其餘均滲漏入地下，形成潛流。居民鑿淺井之井水飲用，多含鹽份，不甚可口。

二. 海象

1. 潮流

雷公島地區為半日潮，每日高低潮各兩次，潮汐時間詳見表2-2。本區潮差非常明顯，漲潮時潮流流向北流，退潮時潮流流向南流。

2. 季風波浪

根據中央氣象局在東吉嶼波浪測站資料所統計分析，民國七十年七月至七十七年六月，雷公島海域於10月至翌年3月冬季東北季風期平均浪高約1.7公尺，浪高超過1.5公尺之出現率約52%，四月至九月夏季西南季風平均波高約0.8公尺，浪高小於1公尺之出現率約72%，詳見表2-3。

3. 颱風波浪

每年七月至九月為颱風季節，歷年來通過雷公島海域之颱風以1959年之八月之瓊安(Joan)颱風和1969年七月之衛歐拉(VIOLA)颱風最為強烈。由於基地位於白沙島西南海濱，易受雷公島內海之颱風波浪影響，尤其是西南向東北行進之颱風，歷年來以1981年艾克(IKE)颱風較為強烈。其深海波高、波向及週期見表2-4所示。

表2-2 雷公島地區潮汐時間表

波高

(公尺)

冬季（十月至次年三月）

夏季（四月至九月）

出現率％

超越機率％

出現率％

超越機率％

0.0~0.5

8.8

91.2

35.6

64.4

0.5~1.0

21.8

69.4

36.9

27.5

1.0~1.5

17.7

51.7

15.9

11.6

1.5~2.0

14.9

36.8

6.1

5.5

2.0~2.5

13.8

23.0

2.9

2.6

2.5~3.0

10.2

12.8

1.3

3.0~3.5

6.6

6.2

0.6

0.7

>3.5

6.2

0.7

※資料來源中央氣象局

表2-4 颱風深海波浪推算表

波向

波高(公尺)

WSW

4.4

SSW

4.6

5.3

SSE

8.3

9.4

4. 海風

冬季(十月至翌年三月)風速超過每秒10公尺的出現率約為56%，夏季(四月至九月)僅7.5%，風速在每秒5公尺之出現率冬季僅佔15%、夏季則約佔54%，詳見表2-5。

表2-5 雷公島海域風速表

風速

(公尺/秒)

冬季（十月至次年三月）

夏季（四月至九月）

出現率％

超越機率％

出現率％

超越機率％

0.0~5.0

14.6

85.4

53.6

46.4

5.0~10.0

29.3

56.1

38.9

7.5

10.0~13.0

21.4

34.7

4.9

2.6

13.0~15.0

14.0

20.7

1.1

1.5

15.0~18.0

14.3

6.4

0.9

0.6

>18.0

6.4

0.6

※ 資料來源中央氣象局

參、水質與水溫

依台灣技術顧問社於民國八十一年三月至九月間延續水試所以往之調查方法及採樣點，對雷公島海域所進行之調查分析資料顯示，雷公島外海海水能見度約在10公尺左右，內灣地區由於是泥沙質，能見度稍低，一般都在2~7公尺之間。雷公島海域鹽度範圍在千分之34.20~34.86之間，季節之變化不明顯。而氫離子濃度都在8.14~8.22之間，溶氧量在6.3~6.9ppm之間，COD值均小於2ppm，而污染指標物如NH4值在0.1ppm以下。顯示雷公島海域水質均非常良好，惟營養鹽較貧乏，海域生產力較差。

雷公島海域水溫最低為1月份，平均為16.4±0.5℃，最高水溫為八月份，平均溫為26.8±0.7℃，而內海水溫約在18.33~27.31℃之間。

第四節人文環境分析

壹、人口聚落

因雷公島特殊之地理位置及自然環境因素，導致其人口少有獨戶的情形，大多為集村式的形態存在，而其聚落之形成分三種類型：

一. 產業製造及服務的聚落

由於旅遊業之興起，始因交通便利或地區特色因素，人口逐漸聚集，帶動地區繁榮而成，以馬公市為典型。

二. 農村聚落

因自然因素受季風及水源支配，多分佈在朝南坡地或地勢較低窪的背風面或良好水質之水井附近，如桶盤、石泉等。

三. 漁村聚落

雷公島為群島，且附近海域海洋資源豐富，居民多以捕魚為生，自然於良好港灣處形成聚落，如鎖港。

貳、人口

雷公島縣總人口數在民國六十八年為108,784人，民國七十八年為96,322人，民國八十五年為91,444人，人口幾乎均呈現負成長。人口年齡結構更因青壯人口出外就學，而老年人因念舊、經濟等因素，使65歲人口比例更高，民國七十五年底，65歲以上之人口佔7.25%，至民國八十四年底，65歲以上之人口佔12.16%，人口結構呈現老化現象。

參、土地利用現況

雷公島縣境自民國八十四年底土地總面積為126.8641平方公里，佔台灣地區土地總面積0.35%，其本島64.2388平方公里，佔50.64%，其他屬島62.6253平方公里，佔49.36%。境內至民國八十四年底已登記之公私有土地面積11,391公頃，占全縣總面積89.79%，未登記土地有1,295公頃，佔10.21%。已登記土地中，直接生產用地7,077公頃，占已登記土

地面積62.13%，建築用地2,507公頃，佔22.00%，交通水利用地329公頃，占2.89%，其他用地1,479公頃，佔12.98%。

肆、交通運輸

雷公島因四面環海，與台灣或各島間的交通運輸，均須藉海上或空中交通工具，其交通運輸狀況詳見圖2-3。

一. 雷公島對台灣

1. 空中交通

現有遠東、復興、國華、立榮等航空公司，每天班機自台北、台中、嘉義、台南及高雄等地往返台澎間，班次密集，十分便利。

2. 海上交通

現有台華輪及台安號行駛台澎間，貨運部份馬公、鎖港、龍門、望安及七美等處與台灣本島間均有貨輪行駛。

二. 縣內交通

1. 陸上交通

雷公島本島陸上分馬公、湖西、白沙及西嶼四個行政區，交通系統主要計有澎一縣道、澎二縣道、澎三縣道、澎四縣道、澎五縣道等，目前已將四區連成一體，且公路網深入村里，其間有營業公車與民營租用車輛可供搭乘，暢通本島各據點。

2. 海上離島間交通

可利用公、民營交通船往返各島嶼間，每日均有定期交通船可供搭乘，交通十分迅速，船隻來往頻繁。

圖2-3 交通運輸現況圖

一. 自來水事業

民國八十四年自來水售水量為5,881,976立方公尺，售水率為76.67%，給水區域總人口數為85,504人，給水普及率達93.71%。

雷公島地區的自來水源主要來自深井水源、地面水庫及地下水庫，其中深井佔總自來水供應量63.6%、地面和地下水庫佔26.5%，海水淡化廠則佔9.9%，主要用水以水庫供水為主，不足部份再抽地下水。然民國八十四年本區平均每人每日一般自來水用水量只有162公升，僅為台灣地區二分之一，以如此大的落差情況來推斷，一到旅遊旺季之用水高峰期間，本區可能會因水源不足，甚或缺水而被迫減少用水量。

二. 電力

民國八十四年電力公司之售電量為192,895,734度，較七十五年之86,240,402度成長123.67%，每戶用電量由七十五年之2,878度增加至八十四年之5,576度，成長93.75%。由此可看出電器用品使用普遍提高，供電量大幅成長，顯示居民所得逐年增加，生活水準提高。

第五節旅遊事業發展現況

根據旅遊局風景區據點的分類，海岸型風景區每年約有500萬人的旅遊人次中，其中雷公島約維持在30萬人次左右，為墾丁及東北角遊客數的二分之一。而本區旅遊發展在七十八年至八十年間達到高峰，旅遊人次由每年的20萬人上躍升至40餘萬人，至近幾年來才趨於平緩，每年仍約有30∼40萬人次。而旅澎遊客多集中於春夏兩季( 4∼9月)為旅遊旺季，於春夏旺季時湧入的人數則佔有全年旅客數的一半以上。

壹、旅遊據點 (圖2-4)

於「雷公島旅遊發展計畫」將雷公島地區之旅遊系統分為：雷公島本島系統、北海系統、南海系統等三大系統及十一次系統，以下就各次系統與其內據點之發展情況分述於下。

一. 雷公島本島系統

二. 北海系統

三. 南海系統

圖2-4 遊憩系統分佈圖

雷公島群島位於台灣海峽的中央，縣境共包含大小島嶼六十四座，散佈於南北長達六十公里、東西寬約四十公里之海域中，群島四面環海，其中以雷公島本島、白沙島及西嶼三島面積最大，擁有總長300多公里的海岸線，具有優異的沙灘景觀，豐富的海洋生物資源，變化多端的海底景觀，透明清澈的海域，玄武岩的崢嶸奇觀，樸實的民情，及擁有地方色彩的建築景觀與保存完善的文化古蹟，風光旖旎的離島風情等雄厚的自然、人文景觀資源，使雷公島成為最佳渡假休閒環境。

一. 自然景觀資源

雷公島群島島嶼羅列，除花嶼為砏岩之外，其餘各島嶼均由特殊的玄武岩地質所構成；海岸綿延曲折，灣澳眾多；又因位於北方冷流與南方黑潮會流之處，形成一處海產頗為豐富之海洋牧場；而一年中有近半時間均籠罩在東北季風的吹拂下，故有「風島」之稱。幸有北迴歸線通過虎井嶼南方海面，氣候尚稱暖和；但全年雨量稀少，植物生長不易，地表植被單調，唯有隨處可見之天人菊和龍舌蘭最具代表性，構成一種特殊之田園風味。

1. 地形地質景觀

雷公島各島嶼地形都很相似，屬方山地形，地面甚為平坦，最高處不過海拔七十九公尺，平均高度二十餘公尺，丘阜概為低矮，雨水則都流向低窪處，除七美島外，境內沒有河流。這些平坦而變化少的島嶼，從海上遠處展望恰如覆蓋的大盤浮於海中。其地質狀態與分佈情況可以分為由凝灰質集塊岩、沈積岩與玄武岩而成的雷公島火山群島和由砏岩或石英砏岩所組合而成的花嶼火山島。雷公島島嶼岩礁甚多，海岸線甚為複雜，六十四島嶼海岸線總長達三百餘公里，多港灣。一般海崖逼近海岸，由於玄武岩岩漿冷凝收縮破裂產生之柱狀節理，造成特殊地形地質景觀。在無海崖處，貝殼砂滿佈，白晰沙灘與落日餘暉，令人印象深刻，於�E裡、吉貝與望安等地，則擁有兼具美感與遊憩休閒價值的海水浴場。

由於長期受到烈日、乾燥、季風等氣候因素影響，風化土壤層淺簿、土壤有機質含量低、地劫起伏緩和而不具天然屏障結構，及其他外力干擾等因素的影響，使得植物群落相顯得相當一致，植物種類也不多。雷公島地區的植物特性，多具有匍匐生長‘節節生根、莖葉肥厚或藏根隱莖、深根性等型態特徵。而主要群落分佈則有海濱植物群落與草本植物群落兩大類型，海濱植物群落分佈於海岸潮汐之高潮線以上約20∼100公尺之間的地表，於砂礫灘與風化岩地帶生育，具有較高的含鹽量，包括有低矮草生植被帶與高大植被帶。低矮草生植被帶植物包括有馬鞍藤、日日春、濱刺麥、鹽地鼠尾粟．．等及少數的黃花磯松、芙蓉、土丁桂、蔓荊、厚葉牽牛．．等植物。其中芙蓉、蔓荊等植物具有醫藥療效，但因人為的不當採取而數量銳減；而厚葉牽牛雖有生長數量卻亦不豐。高大植被帶則通常是緊接在低矮草生植被帶之後，以仙人掌和瓊麻為大宗，其間則散生有草海桐、芒草、文殊蘭、苦蘭盤、番杏、蟛蜞菊、長穗木．．等，其中仙人掌紅熟果實的味道酸中帶甜，頗能生津止渴，為雷公島地區相當值得開發的土產。

雷公島因氣候、地形和植被的因素，除了鳥類，陸棲動物相對較少。最具觀賞的動物景觀則包括有鳥類與天然牧場牛群。雷公島鳥類經調查統計有200餘種，其中以候鳥為多，又以水棲候鳥為其特色。留鳥僅有15種。這些鳥類的棲息地都在各水庫、泥質灘地和無人居住的離島上。若以時序而言，各季節均有可供觀賞的鳥類景觀；春、秋兩季為候鳥過境的時間，不但種類多且大量集結在泥質灘地上覓食；夏季則以燕鷗為主角，多種不同的燕鷗在無人居住的離島繁殖，尤以白眉雁鷗和玄燕鷗的群聚繁殖，更是馳名中外，冬季的鳥類以燕鷗和鷺鷥為主，他們在寒風刺骨的東北季風籠罩下棲息、活動，為雷公島憑添些躍動的氣息。

目前雷公島地區尚未受現代工業化的污染，海域均保持蔚藍清澈，為台灣離島難得的一片淨土，海洋景觀不僅多彩多姿，更蘊藏著耐人尋味的神祕色彩。在海地世界中，軟珊瑚、珊瑚礁岩、多孔質玄武岩等環境加上北方冷流與南方黑潮交會，吸引了許多海中生物聚集，如魚類、蝦蟹、貝類、海蛇，甚至海龜，形成了崢嶸的海底景觀。而每年冬季，群體的海豚迴游，在海上亦形成難得一見的動物景觀，為雷公島的海洋世界增一勝景。

雷公島群島雖屬貧瘠，卻擁有極為豐富之人文資源，自元世祖至元十八年( 西元1281年 )設立雷公島巡檢司迄今，已有七百多年之開拓史，成為中國大陸與台灣本島人們遷移之中繼站，因而留下不少文化古蹟，而且保存尚稱完整，是思古尋幽之最佳勝地。

1. 人文資產

雷公島的人文資源在生態環境、漢人文化與歷史因素交互影響下形成特殊風貌。歷史方面，早在五千年至四千年左右雷公島群島即發現有「粗繩紋陶文化」、「細繩紋陶文化」、「素面紅灰陶文化」等數個文化相，顯示其與台灣西南岸的史前文化密切相關；自西元十世紀始，便有漢人至此定居，移民多來自福建沿海，造成雷公島之建築式樣與福建沿海、金門相似，而建材多採當地之石老石古石、石灰、沙土、玄武岩、紅瓦等，後幾經整修而雜有日據西式洋樓；另受到惡劣環境之影響，而造成本區宗教活動之頻繁，地方多設有鎮邪除煞之五營、石敢當、山海鎮等，亦常舉辦有關媽祖、王爺與王船、鸞堂等極具當地色彩之儀式活動；因地理位置特殊亦擁有眾多的軍事古堡與紀念碑，而祠堂與廟宇廣佈村落，則顯現出雷公島人在血源與地緣的交互運作上所凝聚出來的整體意識，為本區之人文特色。

雷公島居民一向以最樸素的方式在土地上生存，在大自然中求適應；又因地理位置使其具備軍事功能而形成大片管制區域，因此至今仍未見大規模的開發；而綿長時間造就的文化資產、獨特的適應與調協於大自然而非全面開發生活方式，更呈現出人類與大自然對應的一個基本而正確的態度，也更豐富了本區之人文資產資源。

區內之產業以漁、農、礦等產業為主。漁業是雷公島最重要的產業，以石斑、龍尖、小管、龍蝦、海臭蟲等魚蝦類及九孔、鐘螺等介貝類為主要漁產；農產則以花生、瓜類為主，稜角絲瓜、嘉寶瓜、哈密瓜為雷公島三大特殊瓜果，另雷公島花生亦是極享盛名的農產，而花生酥、帶殼花生、五香花生是三大花生加工食品；礦產以文石為主，雷公島與義大利同為世界兩大文石產區，而雷公島文石質色均美，為舉世公認之最佳文石。

第三章開發基地環境分析

第一節計劃範圍

第二節土地權屬／編定

第三節自然環境分析

第四節人文環境分析

第五節數值模擬分析

第六節相關之開發法令

第三章開發基地環境分析

第二節計劃範圍

本計畫基地位於雷公島縣白沙鄉鎮海村西南側海濱，面臨雷公島灣，西南與大倉嶼相望。主要對外交通以聯外道路銜接澎三縣道，聯繫中屯嶼與雷公島本島，再與澎八鄉道相接可至通樑。

計畫範圍為由鎮海國中以南至海岸線間之白沙鄉鎮海段447號等共140筆用地。

澎8縣道

(二線道)

第一期

第二期

第三期

第四期

土地權屬面積

遊憩用地

其他用地未變更

遊憩用地

其他用地未變更

農牧用地

海埔新生地開發

陸

雷公島湖開發建設公司

23918

域

陳評論先生

296

11649

4708

範

私有地

2744

16233

圍

國有地變更申購中

15555

175

5863

369

海岸土地

國有地承租

160483

預定被徵收交通用地

157

985

1131

海域

海埔新生地開發

790000

小計

40101

181724

22441

790000

實際可開發範圍

39944

180739

21310

790000

註：1.第一期鎮海段447-1.645-5號等兩筆15555sm, 現已由本公司承租, 現進行申購程序中。

2.鎮海段383-1號乙筆5683sm, 該筆土地部份(859sm)原納入獎參範圍為第一期開發, 現配合開發時序移作第二期開發。

3.本表計算獎參範圍內土地, 係為聯外道路內之開發範圍, 聯外道路外之土地為回饋用地。

4.各期實際開發面積為扣除 ”被徵收交通用地” 面積者。

第三節自然環境分析

壹、海象

一. 潮位

1. 本研究進行之潮位分析有下列五種，分述如下︰

•最高高潮位(H.H.W.L.)

統計期間在正常氣壓下 (無暴潮影響時) 所能發生之最高水位值。

•平均高潮位(M.H.H.W.)

統計期間每日兩次高潮之較大者之平均值。

•平均潮位(M.S.L)

長時期水位觀測值之平均值。

•平均低潮位(M.L.L.W.)

統計期間每日兩次低潮之較小者之平均值。

•最低低潮位(L.L.W.L.)

2. 統計期間在正常氣壓下所能發生之最低水位值。分析結果如下︰

最高高潮位(H.H.W.L.) ＋2.18 m

平均高潮位(M.H.H.W.) ＋1.74 m

平均潮位(M.S.L.) ＋0.65 m

平均低潮位(M.L.L.W.) －0.26 m

最低低潮位(L.L.W.L.) －0.85 m

二. 波浪

東吉島測站為深海測站，較不受波浪折射及地形淺化影響，其觀測期間迄今長達十八年之久，該站雖無波向之觀測，因位處深海波向可視為與風向一致，表3-2為東吉島之波高與風向機率統計，統計期間為1981至1994年，其間77%以上機率發生波高小於2公尺，但也有波高在7公尺以上之記錄，另由圖3-2之波浪玫瑰圖可知NNE方向波浪有近50%之發生機率。

台西測站，位於雲林縣新興海埔地外海，具長約6年之波浪觀測資料，其波高、波向分佈統計如表3-3，因其受近岸地形影響主要波向轉為NW∼NNW向約佔61%，波高在2公尺以下佔98.92%。另外原臺灣省交通處港灣技術研究所在民國79~80年冬季季風期間曾於外傘頂洲附近海域實地觀測，其波高、週期聯合機率表整理如表3-4所示。波高在2公尺以下佔94.67%，週期在5.0∼7.0秒之間佔86.6%。

三. 海潮流

台灣海峽之流況主要受潮汐、風吹流及黑潮支流之影響，水流受雷公島群島及外傘頂洲及雷公島水道之地形水深影響、漲潮時水流由南方沿雷公島水道向北而上，在繞過外傘頂洲後沿海岸線方向轉折至東北方向，在水深-40公尺以下之水域，水流向北移動，有一部份水流沿雷公島群島流向西北方向。在退潮時上述流況大約反方向而行，流況示意如圖3-3所示。

計畫區附近海域並無長期之海流觀測資料，據86.3.31海軍海洋測量局刊行之海圖如圖3-4所示，於計畫區址大倉灣西南側雷公島港處約有1.25節海潮流，由當地之地形顯示水流往北當通過北港道南側及大倉島間淺水域因地形內縮影響勢必使水流速增大但進入大倉灣後流速又會減緩。

表3-2 東吉島測站之波高與風向機率統計表(1981∼1994)

NNE

ENE

ESE

SSE

SSW

WSW

WNW

NNW

Total

風速(m/s)

0.0-0.5

2.388

3.251

1.17

0.28

0.24

0.108

0.293

0.5

1.625

2.501

3.668

1.618

1.458

0.56

1.125

0.995

21.78

5.347

3.835

0.5-1.0

2.916

10.25

2.663

0.608

0.365

0.218

0.44

0.825

2.181

2.698

2.161

0.66

0.678

0.373

0.77

0.808

28.61

5.906

5.442

1.0-1.5

1.108

9.29

1.475

0.28

0.173

0.105

0.255

0.483

1.053

0.773

0.6

0.148

0.123

0.053

0.128

0.15

16.19

6.222

7.834

1.5-2.0

0.278

8.097

1.03

0.085

0.028

0.033

0.123

0.258

0.383

0.178

0.14

0.033

0.018

0.025

0.04

0.058

10.8

6.534

10.53

2.0-2.5

0.098

7.197

0.808

0.02

0.015

0.003

0.058

0.133

0.2

0.078

0.023

0.003

0.005

0.01

0.008

0.043

8.697

6.893

12.442

2.5-3.0

0.055

5.286

0.565

0.005

0.003

0.025

0.055

0.118

0.023

0.005

0.008

0.005

0.008

0.003

0.008

6.169

7.241

14.336

3.0-3.5

0.015

3.316

0.36

0.005

0.023

0.018

0.04

0.018

0.003

0.008

0.013

3.816

7.638

15.93

3.5-4.0

0.018

1.563

0.255

0.03

0.003

0.005

1.873

8.071

17.398

4.0-4.5

0.653

0.125

0.01

0.003

0.8

8.493

18.667

4.5-5.0

0.178

0.035

0.005

0.003

0.223

9.78

21.09

5.0-5.5

0.073

0.003

0.075

9.603

20.929

5.5-6.0

0.02

0.033

0.003

0.028

14.13

26.882

6.0-6.5

0.025

10.41

23.96

6.5-7.0

0.003

0.005

0.003

0.013

12.38

21.066

>7.0

0.028

0.005

0.003

0.035

7.429

7.204

圖3-2 東吉島及台西測站波浪玫瑰圖

H_1/3(m)

波向

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

0.95

0.03

0.44

0.47

0.18

0.03

2.10

NNE

0.97

0.18

0.50

0.65

0.15

2.45

0.03

0.06

0.09

0.24

ENE

0.32

0.35

0.21

0.06

0.94

ESE

0.15

0.18

0.09

0.42

0.09

0.06

0.15

0.06

0.36

SSE

0.50

0.03

0.12

0.03

0.68

1.51

1.33

0.24

0.03

3.11

SSW

5.05

3.07

0.77

0.35

0.03

9.22

4.90

1.36

0.30

0.21

0.03

6.80

WSW

3.19

0.83

0.09

0.06

4.17

1.57

0.27

0.06

2.17

WNW

2.45

1.95

1.15

0.83

0.03

6.41

4.96

17.45

11.64

2.89

0.30

37.24

NNW

2.78

7.09

8.89

4.75

0.18

23.69

小計(%)

29.42

34.20

24.86

10.45

1.02

0.06

100.00

表3-4 外傘頂洲測站之波高與週期機率統計表

(民國79年10月~80年3月)

H_1/3(m)

小計

週期(秒)

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

(%)

1.0

2.0

3.0

0.12

0.07

0.18

4.0

2.15

0.98

0.07

3.20

5.0

4.68

7.18

3.90

0.15

15.92

6.0

3.70

15.95

20.97

4.82

0.10

45.53

7.0

1.08

5.05

8.22

9.40

1.37

0.03

25.15

8.0

0.15

1.08

1.02

1.53

1.80

0.28

0.03

5.90

9.0

0.13

0.52

0.38

0.23

0.33

0.73

0.10

2.43

10.0

0.25

0.28

0.05

0.02

0.08

0.18

0.03

0.90

11.0

0.03

0.23

0.07

0.03

0.10

0.03

0.60

12.0

0.02

0.08

0.03

0.13

13.0

0.03

0.02

0.05

14.0

小計(%)

12.05

31.37

34.98

16.27

3.62

1.13

0.42

0.13

0.03

100

圖3-3 雷公島水道附近水域海潮流系統示意圖

一. 地形水深

雷公島各島嶼地形很相似，地面平坦，最高峰不超過海拔70公尺，平均高度僅16公尺，丘阜低矮，外表十分圓緩，境內沒有河流，兩水多匯集於低窪處。池沼不多，雖有幾處，但範圍不大，最大者為大池村北方之池塘。這些地表地形平坦且少有變化的島嶼，從遠處眺望宛如浮於海中之覆盤。

雷公島大小島嶼與岩礁甚多，總面積雖僅120平方公里，但海岸線總長達320公里。由於海岸線曲長，常形成許多內灣與內海，成為雷公島群島最具特色的景觀之一。白沙島位於雷公島島北方，與雷公島島之間夾有中屯島，中正橋及永安橋貫通三島，該島面積僅16平方公里，但海岸線則有20公里。

本計畫基地位於雷公島縣白沙鄉南側大倉灣澳內，外與大倉嶼島相望，如圖3-5所示，計畫規劃一國際水準的五星級綜合水、陸區域之渡假休閒天堂。其中預定海域開發範圍約95公頃，由於當地過去相當缺乏水深地形測量資料，只能靠86.3.31海軍海洋測量局刊行之海圖瞭解基地附近水深地形狀況，圖中淺綠色區域為潮間帶(寬約在700∼1,000m間)，淺藍色區之水深均淺於-5m(平均坡度約1/50)，西南隅最深才達-7m。然而，本計畫為詳細瞭解開發區址之地形變化情形，於民國88年10∼11月間進行整個大倉灣海域水深地形測量，結果如圖3-6、3-7所示，開發區址附近等深線0.0m∼-1.0m寬約340∼1,080m海底坡度非常平緩(約1/350∼1/1000)之間，然而自-1.0m以下至-6.0左右海底地形陡降坡度在1/40∼1/100之間，其後-7.0m處一片平坦再緩降至-15.0m水深處束縮為東北－西南寬約300m狹小水道。總體而言，計畫區均位處在水深地形變化不大區域。計畫區外為一灣澳普遍水深不大，僅靠近大倉嶼側附近有一較深水道(寬約150m，水深-20m以下)往外海延伸，此一型態水域地形不易受較大波浪影響，可較長期維持穩靜水域，對本計畫規劃休閒遊憩水域活動將更有助益。

圖3-5 計畫區水深地形海圖

2615735

309595

2615240

309850

2614825

308845

2614825

308595

2615735

308595

圖3-6 計畫區範圍附近海域水深地形圖(88.10∼11測)

圖3-7 大倉灣海域水深地形圖

二. 地形與地勢

本規劃區地形尚為平緩，依建築技術規則山坡地專章平均坡度計算方式，區劃正方形方格坵塊圖，方格邊長以25公尺計算平均坡度，坡度以10%以下佔多數，詳見表3-5、圖3-8；坡向以西南、西、南坡向為主，詳見表3-6、圖3-9。

表3-5 坡度比例表

坡度

百分比

1%以下

12.78%

1~5%

43.60%

5%~10%

35.07%

10%~15%

7.58%

15%~20%

0.97%

合計

100.00%

表3-6 坡向比例表

坡向

東

東北

北

西北

無

合計

百分比

3.53%

1.01%

14.15%

100%

坡向

西

西南

南

東南

百分比

30.3%

31.31%

11.11%

8.59%

圖3-8 平均坡度圖

雷公島群島由六十四個大小島嶼組成，除了最西的花嶼島岩性屬於斑岩外，其餘島嶼主要由玄武岩流及少部份的沈積岩類構成。現將後者概述如下：

雷公島群島(除花嶼外)的地質主要由火山作用造成之高原式玄武岩流所組成，少部份砂岩、石灰岩等沈積岩層夾於不同時期的玄武岩流之間，沈積岩中曾發現貝類、有孔蟲等化石。玄武岩流呈緻密狀或多孔狀，有柱狀節理發育，推定屬於上新世一更新世時代(江博明、陳培源、顏滄波，1976)。由雷公島玄武岩及其下部(晚期)沈積物所覆蓋的基盤推斷乃屬於中國大陸福建省花崗岩基的一部份，此岩基由含石英脈、千枚岩、正石英砂岩等捕虜岩的百英斑岩所組成，並出露於群島中的花嶼島(何春蓀，1986 )。

雷公島群島內沈積岩的分佈相當有限，多夾在連續噴發的玄武岩層中。這些沈積物包括凝灰岩、含海棲化石砂岩、泥質薄層等，此為火成活動發生於淺海相沈積環境之證。另外，尚有石英砂、有孔蟲百灰岩、珊瑚貝類體等。海濱堆積層之分佈範圍相當薄，且極為有限。

由於群島中大小島嶼眾多，各島間的詳細岩層順序對比甚為不易，但大致的順序可從最近的一篇文獻中(顏滄波， 1987)瞭解，所提岩層層序如下：

現世－沖積層(粘土、砂、礫層、紅土層、珊瑚礁等)。

更新世、現世－石灰岩(局部分佈)。

上新世、更新世－雷公島層(玄武岩熔岩群及岩脈、粘土砂層或砂岩層 ) 。

關於雷公島群島主島的玄武岩流與其下基盤岩之間的地質情形，僅有資料即中油公司的雷公島白沙島通梁北三十度東約850公尺處深約899公尺之探井所獲者。由TL-1號井資料了解(周瑞燉，1969)，地表至320公尺深處為上新一更新世的玄武岩層，其下為厚約200公尺的新第三紀沈積物，500到899公尺之間為中生代基盤。進一步就TL-1號探井的岩性資料與台灣西部平原嘉義北港地區褒忠一號(PC-1)井的岩相及地層資料作一對比，認為TL-1井503.5公尺以下的地層由受熱液蝕變的長石砂岩、亞長石砂岩、砂岩、粉砂岩及斑岩或玄武岩等構成，並與PC-1井的中生代岩層類似，因而推定其年代為中生代地層。而503.5公尺以上屬新生代地層，包括中新世的石灰岩、砂岩、混濁砂岩、亞雜砂岩、泥岩、及黏土等，以及上新－更新世的紫蘇輝石－輝石粗粒玄武岩、含輝石之紫蘇輝石玄武岩、玄武岩質凝灰岩、砂岩、頁岩、泥岩或黏土等構成。

至於，計畫區址白沙島鎮海附近海陸域部份，因本開發案進行陸上部份38孔之地質鑽探，整理分析如下：

對於一般土壤等級分類：

第一層：· 棕紅色粉土夾岩塊及碎貝殼(GL.+0.0∼-1.7m)

· 標準貫入實驗值約在N=8∼13之間，平均約為10

· 當地密度平均在r_t=1.75 /m³

· 平均土壤比重G_s=2.68

· 平均土壤含水重W_n=38.7%

· 平均土壤孔隙率e=1.12

第二層：· 棕褐色風化玄武岩(GL.-1.7∼-7.0m)

N>100，r_t=2.0 t/m³，G_s=2.90

第三層：· 棕褐色玄武岩(GL.-7.0∼-13.5m)

N>100，r_t=2.4 t/m³，G_s=2.90

海上部份，則在預定開發之95公頃內進行14孔之地質鑽探，成果如圖1.3.2-4∼1.3.2-6，整理分析如下：

計畫區地層大致可分為四類層次：

第一類：為黃棕、灰色之粉質中細砂所組成之砂質表層(SM)，厚度約 EL.+0.0∼-3.2m，組構鬆散，標準貫入試驗N值低(約N=4∼10)。

第二類：為玄武岩頂部完全風化之粉質黏土層(CL)，受潮汐漲退作用影響後的產物，厚度深淺不一，約EL.+0.0∼-14.2m，標準貫入試驗N值平均為 3，屬於軟弱地層。

第三類：為淡黃灰色塑性黏土(CL)夾大量岩塊或岩屑狀之中∼高度風化玄武岩，厚度約為EL.+0.0∼-4.6m，可為輕型結構之承載層。

第四類：為灰黑色至黑色新鮮玄武岩(B)，組構緻密，質地堅硬，挑選稍風化之岩樣作岩心單壓試驗，其單軸抗壓強度介於331∼949kg/cm²，根據文獻資料，未受風化影響之岩心會更高達數仟 kg/cm²，將是良好之基礎承載層。

由上述各層土壤厚度分佈均由EL.+0.0m處起始判定，計畫區範圍地質條件分佈不一，大致近岸處水深淺於0.0m以上海底多為第四類玄武岩，南、北側多為第二類土層，中間則為第一、三類夾雜第四類。如此地質現象對開發案規劃應將重點放於近岸區及中間軸線區，如此對構築海岸結構物安定有正面助益，至於南北兩側較軟弱地層區域因土壤不可用需先進行挖除拋放，再運承載力足構砂土填築，如此挖、拋、填多增加工程進行，成本亦將相對增加，規劃時需特別注意。

四. 植被

雷公島地區之原來植被屬於熱帶疏林群系，因氣候因素屬乾旱，無天然經濟林之分布，僅有灌叢及低矮草本植物。基地內由銀合歡樹林、仙人掌及瓊麻塑造出蕭瑟、旱地之感，野生天人菊之野豔在本區亦呈其特點。本區之植栽分佈及種類詳見表3-7及圖3-10。

表3-7 區內植栽種類表

分類

植物種類

沙生群落

馬鞍藤、番杏、濱水菜、草海桐

草本群落

白矛、狗驊、濱薊、天人菊、蘆薈

人工植栽

紫背萬年青、虎尾蘭、黃金榕、榕樹、龍舌蘭、龍柏、日日春、橡膠樹、九重葛、文珠蘭、景星花、綠珊瑚

圖3-10 植栽分佈圖

壹、人口

本規劃區除鄰近之鎮海國中外，區內並無其他人口聚落。根據白沙鄉戶政事務所於民國八十六年六月統計資料顯示，白沙鄉及鎮海村之人口逐漸減少，白沙鄉於七十五年、八十一年及八十六年六月之人口分別為142人、130人、及128人，地區人口有外流趨勢。

貳、土地利用現況

基地內目前土地使用可概分為下列三部份，其使用現況詳見圖3-11。

一. 雜林地

分佈於基地北側附近，種植低密之銀合歡，當地居民常當成柴火燃燒使用。

二. 墳墓

墳墓大多位於基地西北側公有土地內，約有三十個墓園。

三. 民營沙灘遊憩區

現有白沙海園，為緊鄰國有沙灘地興建之休閒渡假區及餐廳使用

參、基地聯外交通

基地聯外交通以澎3縣道與澎8鄉道為主，澎3縣道自馬公經東衛、中屯、鎮海、白沙、西嶼至外垵；澎8鄉自鎮海經過石硐而達通樑。進入本基地規劃區，可由鎮海國中旁立有白沙海園地標之道路通達。

圖3-11 土地使用現況圖

壹、颱風波浪模擬

一. 推算條件

1. 颱風選擇

選取標準典暴潮推算之標準相同。

2. 推算地點

推算點位置如圖3-12所示，位於雷公島馬公南側外海水深約-35公尺處。

3. 應用模式

本颱風波浪推算採用湯麟式博士理論發展之TYWAVE模式。

二、模式驗證

圖3-13為各颱風之最大示性波高與等效氣壓差之關係圖，其中韋恩颱風 (1986年) 推算之最大示性波高為6.64公尺，於推算點南側之東吉島實測值為6.88公尺，顯示該模式能準確重現過去曾侵襲之颱風波浪。

三、推算結果

本區之設計颱風迴歸期為50年時( DP =9lmb)，各可能入射方向之颱風波浪如表3-7所示，週期為分析1981∼1990年間東吉島測站於颱風期間實測示性波高大於3.0公尺之實測波高與週期之關係式(a)之計算結果。

Log(Ts ) = 0.628 + 0.532 Log(Hs )．．．．．．．．．．(a)

表3-7中所列之成大(1986年)計算成果與本計畫之結果不同，比因成大之颱風選取為使用「模型颱風法」，由歷年發生之颱風中心氣壓，利用統計方法計算迴歸期50年之中心氣壓差 (87mb) 後，以其為中心氣壓假設移動路徑、速度作為模型颱風推算目標點之波浪，但其模型颱風選之路徑均為西南往東北走向，而對欲模擬區域之東南往西北之颱風路徑未考慮。

圖3-12 深海颱風波浪推算點位置圖

WSW

Hs(m)

Ts(sec)

Hs(m)

Ts(sec)

Hs(m)

Ts(sec)

中興

6.40

11.40

5.10

10.10

5.50

10.52

成大

4.57

8.70

5.47

13.80

6.75

10.26

波向

WSW

Hs(m)

Ts(sec)

Hs(m)

Ts(sec)

Hs(m)

Ts(sec)

中興

7.00

11.96

7.80

12.66

9.80

14.30

成大

6.81

9.00

6.11

9.00

6.34

8.80

波向

WSW

Hs(m)

Ts(sec)

Hs(m)

Ts(sec)

Hs(m)

Ts(sec)

中興

6.50

11.449

5.30

10.31

5.60

10.62

成大

－

本計畫模擬之方法則為先將對計畫水域有影響之颱風，依其實際路徑及移動速度重現颱風波浪，再對重現之波浪結果進行機率統計分析，計畫區南方外海水域之西方、西南方及南方散佈島嶼、礁石，因此西方及西南方之颱風波浪未達計畫水域即已碎波，而南南東至來南向為開闊海域，其中南南東向之吹風距離最長，故該方向之波浪應可能最大，而本計畫模擬計算結果也相符現況地理條件。

貳、暴潮模擬

暴潮係由颱風或氣象異常所產生，當暴潮發生時由於水位升高，易造成越堤漫流及碎波線後移，使結構物所在位置波高加大，對結構物之安定產生不良影響，故於規劃設計時須加以考量。暴潮為一隨機事件，因此暴潮位之決定需利用當地長期實測之資料，經極端值統計分析方法以決定規劃設計所需之暴潮偏差。由於缺乏長期之實測資料，因此常無法正確分析，對於沒有實測資料時，一般在工程設計上則只好以推估值加以分析。

暴潮一般係由颱風所產生，其生成之原因為颱風侵襲時由於氣壓降低，造成水體為保持平衡而促使水面向上昇高及因強風吹迭海面，為平衡海面剪力而使海面產生傾斜，於下風側產生水位雍昇(風揚)現象。暴潮推算首先應建立暴潮之模式，本計畫暴潮推算採用國內工程界及學術界常用之暴潮偏差推算模式分析，以求模擬結果之可信度儘量提高。

暴潮推算乃利用成功大學發展之颱風暴潮模式分析本地區之颱風暴潮，國內常用之暴潮推算法一般有三種，即設計颱風法、暴潮重現法及風險分析法：

一. 設計颱風法

設計颱風法，首先分析台灣地區發生之颱風，將其最低中心氣壓差進行年極端值統計分析，以求得設計年之氣壓差。一般以50年迴歸期為設計標準，若該年無颱風則以他年之第二最大颱風補遺。對於極端值之統計分佈則多用Gumbel統計分佈。在暴潮推算時，以此設計氣壓差之颱風以最接近計畫區之路徑 (即颱風中心通過計畫區) 來進行模擬，所求之暴潮偏差即定為設計之暴潮偏差。成大水工所(1986)即曾以此方法計算出雷公島馬公島南側尖山電廠外海處50年迴歸期之颱風暴潮值。

二. 暴潮重現法

暴潮重現法，其推算方法則以過去實際發生之所有颱風，對計畫區進行暴潮推算，再將所推算之暴潮偏差值，選取每年最大者進行極端值統計分析，以決定設計暴潮位，此方法之假設為模式能重現過去發生之暴潮，以計算之值代替實測值進行分析。

本計畫統計過去台灣地區從1945∼1990年間共發生228次颱風平均每年發生5次，以平均颱風暴風半徑300公里為標準選取對本計畫區有影響之颱風，選取範圍如圖3-14所示，46年間共發生 132次，平均每年發生2.8次。因此由颱風發生次數而言，可假設雷公島地區平均每年都發生有影響之颱風。依颱風影響期間實測最低中心氣壓及其相對應之行進方向、移動速度進行模擬，重現計畫區歷年之颱風暴潮，模擬範圍如圖3-15所示。

表3-8為1945∼1990年之年最大暴潮一覽表，其中韋恩颱風(1986)推算之颱風暴潮為0.83公尺，雷公島潮位站(馬公港內)之實測值為0.86公尺；瑪麗安(1990)推算之暴潮為0.21公尺，雷公島潮位站之實測值為0.20公尺；黛特(1990)推算之颱風暴潮為0.61公尺，雷公島潮位站之實測值為0.59公尺；由此驗証該模式之推算結果良好，將推算之每年最大暴潮偏差進行極端值統計分析，即可得颱風暴潮重現法之各迴歸期之颱風暴潮。

圖3-14 對雷公島地區產生影響之颱風選取範圍圖

由於颱風之發生變幻莫測，且其移動路徑不一，若將設計颱風直接通過計畫區，則其產生之效應有偏保守之議，由過去發生颱風之資料分析可見颱風之特性如氣壓差、移動速度、最大風速與颱風移動路徑有某種程度之關連，且颱風是否為一統計上之Stationary Process也未定論，因此本計畫綜合上述二種方法，在考量颱風移動路徑之效應下分析暴潮位，其方法如下：

統計過去台灣地區實際發生對本區有影響之颱風，進行颱風暴潮模擬，其統計方法及模擬範圍與暴潮重現法相同。

由於颱風為反時針旋轉之氣旋，以颱風行進方向而言，颱風朝計畫區前進時，計畫區址在颱風之右半側時，則對計畫區址而言風向是吹向計畫區址，而計畫區址若座落在颱風之左側時，風向是吹離計畫區址，因此暴潮之發生以計畫區址位於颱風中心及其右半側之影響範圍內較為嚴重。

另外颱風所引起之暴潮以颱風中心通過計畫區址附近時產生之影響最大，但由於受旋轉風場之影響，其影響大小因移動路徑而變，且暴潮之大小隨計畫區址座落距颱風中心之位置而呈指數衰減，而颱風之氣壓分佈一般亦以距中心之距離呈指數型態變化，因此在考量颱風路徑之效應時，可以計畫區址處之有效氣壓差來表示其所產生暴潮之因子。圖3-15為整理過去颱風記錄通過計畫區址附近颱風之中心氣壓差換算為等效氣壓差後，其發生機率之分佈。圖3-16為將1945∼1990午間所發生之颱風以其實際之颱風參數利用SURGE 模式推算計畫區址附近之暴潮偏差與其等效氣壓差之關係。由圖中可明顯看出當計畫區址在颱風之右半側時所產生之暴潮較大。圖中1:1之直線即為由颱風中心氣壓差所產生之水面抬上高度，考慮颱風通過左右兩側之機率得圖中之虛線，由此虛線可判知在任一氣壓差值下相對應之暴潮差。

在規劃設計時常以每年發生之機率來決定設計颱風所引起之暴潮偏差，例如每年發生機率為2%即為50年迴歸期，l0%為l0年迴歸期。由圖3-16可查得各迴歸期之等效氣壓差，然後由圖3-17查得其所對應之暴潮偏差。表3-10為上述三種方法所得之各迴歸期暴潮偏差推算值，一般海岸結構物之設計均以50年迴歸期為考量，因設計颱風法所得之結果最大，颱風重現法最小，因此建議以風險分析法之結果(1.73公尺)作為設計暴潮位。

表3-10 颱風暴潮分析結果

迴歸期(年)

設計颱風法

(m)

颱風重現法

(m)

風險分析法

(m)

－

0.60

0.43

－

0.99

0.75

－

1.22

1.03

－

1.42

1.38

1.89

1.65

1.73

圖3-16 推算點之等效氣壓差發生機率分佈圖

■ 非都市土地使用編定管制

1. 區域計畫法

2. 區域計畫法施行細則

3. 非都市土地使用管制規則

4. 實施區域計畫地區建築管理辦法

5. 製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知

6. 臺灣省非都市土地使用分區及用地檢討作業要點

7. 臺灣省非都市土地容許使用執行要點

8. 臺灣省非都市土地變更編定執行要點

■ 非都市土地變更編定各目的事業主管機關審查作業要點

1. 臺灣省非都市土地申請變更作為遊憩設施使用之興辦事業計畫審查作業要點。

2. 臺灣省非都市土地申請變更編定為交通用地開發事業計畫審查作業要點。

貳、用地取得及投資興建

一. 獎勵民間參與交通建設條例。

二. 獎勵民間參與交通建設條例施行細則。

三. 獎勵民間參與交通建設使用公有土地租金優惠辦法。

四. 政府對民間機構參與交通建設補貼利息或投資部份建設辦法。

五. 民間機構參與交通建設長期優惠貸款辦法。

六. 民間機構參與交通建設免納營利事業所得稅辦法。

七. 民間機構參與交通建設適用投資抵減辦法。

八. 民間機構參與交通建設減免地價稅、房屋稅及契稅標準。

九. 民間機構參與交通建設進口貨物免徵及分期繳納關稅辦法。

十. 交通部民間投資交通建設案件甄審委員會組織及評審辦法。

參、租稅優惠

一. 國有財產法。

二. 國有財產法施行細則。

三. 國有非公用海岸土地放租辦法。

四. 國有非公用財產委託管理或經營辦法。

肆、開發許可

一. 海埔地開發管理辦法。

二. 海埔地開發許可審議規範。

伍、投資興建

一. 發展旅遊條例。

二. 風景特定區管理規則。

三. 旅遊旅館業管理規則。

四. 旅遊地區建築物廣告物攤位規劃限制實施辦法。

五. 旅遊地區遊樂設施安全檢查辦法。

六. 台灣地區近岸海域遊憩活動管理辦法。

七. 台灣省鼓勵民間投資興辦風景特定區旅遊遊樂設施要點。

陸、建築行為

一. 建築法。

二. 建築技術規則。

柒、其他

■ 開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準。

第四章開發潛力與限制分析

第一節限制條件及待加強部份

第二節有利條件

第三節總結

第四章開發潛力與限制分析

本案就開發條件分析，分成限制條件及有利條件，分述如下：

第一節限制條件及待加強部份

壹、市場方面

˙本案市場調查與規劃時程須緊密配合，須將潛在客源、活動種類及方式、數量分析、成本效益以及經營方式等及時提出建議，給予規劃設計團隊一個明確清楚的規劃目標。

˙應如何扭轉一般人對於「雷公島風」的負面印象？

貳、經濟方面：

˙本工程施工期間之所需勞工及技術人員勢必從外地引進，工程原料及設備亦需仰賴進口，將影響工程造價甚巨。

˙渡假中心所需之管理人員（經理或技術人員），必定無法由雷公島本地覓得，外地就業人員之薪資必須提高，且其家眷之就學、就業、生活、住宿等擴大效應問題亦須整體考量。

參、規劃方面：

˙對政府有關單位許可申請流程，以及相關之法規問題，須由總顧問提供相關資訊，以利規劃設計進行。

˙用地之取得以及土地使用變更順利與否，將直接影響設計內容。海埔新生地之開發許可及使用方式亦將決定分期分區之開發策略。

˙基地現況資料如地形、地貌、植物分佈、海岸測量、地質鑽探、現有公共設施、鄰地現況等須儘速提供，以利設計有所依據。

˙檢討雷公島地區陸上、海上交通系統是否完善。本案應如何就其不足之處如何彌補，以利日後之對外聯絡。

˙本工程對於現有環境及生態之影響審慎評估，將對環境及生態之衝擊減至最低，更進一步維護之，使成為本渡假中心之整體內容之一部份。

肆、基地條件方面：

˙本地植物生長條件欠佳，是否引進外地植物，如何栽培保育，以適應本地氣候，將是景觀設計之主要課題。

˙檢討基地附近可供利用之水、電、天然氣、通訊網系統是否滿足本案開發之需求，擬訂對策。

第二節有利條件

壹、市場方面：

˙台灣現有渡假中心其規模或旅遊資源，皆無法滿足市場上要求〝獨特經驗〞之需求。本案之規劃目標、地點特殊性、週邊旅遊資源多樣性，搭配特有之主題，將使本渡假中心成為市場上第一個具有獨特性之開發案。

˙本開發案之客層會涵蓋多方面。由於本案規劃內容具多樣性活動，並擁有豐富旅遊資源，將可吸引各年齡層、各收入階層、各形態團體……來此使用設施及消費。

˙本開發案為類似個案之首例，無競爭者，且獲政府有關單位之支持，故本案之開發模式、開發許可申請、經營方式等將成為典範，並掌握完全主動之優勢。

˙雷公島地區豐富之人文、歷史資源，將提供本開發案具生動之主題資料，是一般渡假中心所不及者。

貳、經濟方面：

˙台灣之渡假消費行為已成熟，客源種類豐富且消費能力增高，對高品質之渡假中心需求亦增加，故本案之開發時機極佳。

˙本開發案可創造雷公島地區之就業機會，渡假中心內一個就業機會可連帶為週邊產業創造七個左右之就業機會，對雷公島地區之經濟發展有極大助益。

參、規劃方面：

˙利用雷公島已有之旅遊景點(藉各島嶼間之交通船及其水域活動)，以本開發案為主題，整合全島之旅遊資源，使成為一整體性之獨特經驗。

˙本開發案之水域範圍條件良好，可容納多樣水域活動如瀉湖、遊艇碼頭、海中步道……等。

˙本案開發內容豐富且相輔相成，由博奕場、旅館及會員制休閒中心之必要依存關係，進而發展出主題樂園，搭配特有之生態環境成為積極之教育活動，使本開發案成為多樣性，適合全家庭成員活動之全方位渡假中心。

˙本基地具有極佳之風水地理位置，若得以搭配風水地理師之協助，在初步規劃階段提供意見，將可使本案之規劃更臻完美。

肆、基地條件方面：

˙本基地特有之潮間帶及棲息其間之特有生態體系，將給予本開發案之生態公園及野生保育等主題發揮絕佳之機會。

˙本案開發內容可將雷公島之旅遊季由現有之六至八個月延長至全年，提供室內、室外等活動，將其遊憩資源做最有效之發揮。

˙雷公島地區之特殊地貌及季風，可提供絕佳之景觀設計題材，將負面化為正面，將平凡化為特殊，使本開發案成為最具地方特色之渡假中心。

˙本案所擁有之廣大海域使用權，創造了各種親水性活動，是為最大本錢，為其它個案所不及。

第五章規劃議題及對策

第一節產品定位／開發內容／效益評估

第二節敷地規劃

第三節景觀規劃

第四節主題設計

第五節水上樂園規劃

第六節海域工程規劃

第五章規劃議題及對策

第一節產品定位／開發內容／效益評估

壹、賭場

■ 賭客一向選擇最近、最便利之地區。未來附近區域（如東南亞）的類似個案將不致對本地賭客市場造成影響。

■ WAT & G在韓國所規劃的Casino中，其器械性堵博較一般亞洲市場高，本案將評估台灣居民的博奕習性而有所調整。

■若第一期興建Casino Resort，但開始營運時尚未取得賭場執照，市場需求無法支撐600個房間旅館及其附屬設施的營運。因此業主指示：第I期規劃320個房間的旅館，並在第II期規劃一個約5000㎡的Casino，可在政府開放賭場後立即營運。因此必須立即進行海域部份的工程開發。

■當Casino Resort的旅館房間數超過600間時，其定位應在四星級飯店（並具有五星級品質）以上才能達到獲利。

■原則上旅館與Casino應為同一個經營者，負責「大款賭客」的住處經營。但若非如此，則不同的經營單位必須互相協助，使其介面得以順利營運。

■本案主要客源仍是台灣居民，以賭場為主要吸引源。雖是本地市場，但仍須以「國際渡假中心」方式經營，其條件必需超越本地市場之標準方可勝出。

貳、其他開發內容

■雖然目前為止，台灣從未有過成功的「分時會員制」住宅案例，但當Casino及旅館營運成功後，顧客對於本案的信心自然可以扭轉對分時會員住宅的印象進而改變態度。

■分時住宅在第I期Casino尚未營運時就將分時住宅付諸實施似乎太冒險，宜等市場需求穩定後再進行。

■遊艇碼頭的尺寸應從旅館住客、分時會員住宅、渡假俱樂部等所產生的船泊活動數量而決定。

■ 對於生態旅遊的經營應加以重視，以利整合全島及水族館的生態資源開發。

■ 建築法規係依樓地板面積決定停車數量，但是一般停車位可以用大型巴士停車位取代而酌量減少。

■對於「淡季」「冬季」的天候活動狀況須有更詳細的了解。

參、效益評估

■ 投資報酬率的訂定應取決於業主的財務標的為何，並做整體財務計劃分期。

■ 投資風險評估13~15年是較恰當的年限，若超過該範圍則不確定因素更多，更無法準確預測。

■雷公島不位於地震帶，因此台灣的地震反而可將遊客引導致較安全的地點，如雷公島。

■由於陸域之土地取得困難，擬將重點轉移至海域部份，將後期之旅館、Casino及附屬設施置於海域回填新生地。

■海域開發之水域與回填地之比例應如何，不僅須從工程造價來分析，更必須從未來回填地所創造的土地價值來評估。因此必須提供一份詳細的海域現況測量圖，以便求得正確的工程造價，並據以與未來土地價值做比對評估。

第二節敷地規劃

■陸域之土地使用變更及海域之回填新生地需捐出30%之土地供公眾使用。

■陸域土地之取得很困難，總規劃（Master Plan）轉向海域範圍。

■第1A期範圍內的他人土地應從地界線退縮，並以植栽美化界面處理。同時間業主也將儘力嘗試取得該筆土地，以使規劃更臻完善。

■水岸與陸地的界面關係，尤其是其高程差須加以注意。

■全基地之詳細高程資料需儘速取得，方能得知聯外道路之高程，並據以決定本案主要之入口之相對高程。

■現有土地鑽探資料顯示岩盤頗淺，欲做地下二層的深開挖似有困難。需待停車數量的詳細計算才能得知是否真的需要地下二層才可容納。若不需要，則開挖地下一層即可。

■在現有聯外道路之出入口部份，只要能取得該土地，即可設置入口大門牌樓。

■現有規劃中之分時會員住宅，可以加入其它相關設施，以滿足東方人對於住商混合使用的喜好。

第三節景觀規劃

■以防風牆、防風林配置於基地東側、北側，以有效減低季風之侵擾。

■計畫前後期間應有適度之施工阻隔設施，以減低對前期已營運部份之噪音、灰塵等干擾。另外，在「淡季」施工也可相對減少干擾。

第四節主題設計

■第一期旅館朝向瀉湖的景觀不得有設施阻隔。

■將零售商店街帶入遊艇碼頭、娛樂世界中心及旅館之公共區域，串聯整體活動，並藉此創造不間斷的節慶熱鬧氣氛。

第五節水上樂園規劃

■第I期水上樂園的規劃應與後期整體樂園及相關設施統一協調。

■水上主題區只有游泳池、滑水道及漂漂河才需要用淡水，其餘水上活動可用海水。使用淡水或海水主要是遊客經驗考量，大部份台灣遊客不喜海水，較適合採用淡水，並無設備壽命差異。

第六節海域工程規劃

■本區之內海風浪頗小，遊憩船舶可以在本區珊瑚礁及浪潮差間安全航行。另為求更安全起見，水上摩托車將禁止在本區水域內使用。

■雷公島無大石塊可做護岸，須由外地引進或以人工混凝土消波塊代之，並以景觀手法美化之，並以詳細現況海相數據做電腦模擬，以決定何處須做加強。

■為防止土壤鹽化，底層加不織布，防止鹽份滲入，並以透水礫石層加強效果，保持表土不受鹽份污染。

第六章開發內容

第一節開發內容分析

第二節開發內容方案 I、II

第六章開發內容

第一節開發內容分析

壹、休閒渡假村開發內容：

˙多棟中、低層旅館

˙休閒住宅

˙賭場

˙商店街

˙水療、養生健康設施

˙水上樂園及水上活動設施

˙遊艇碼頭、海灘及湖泊

˙景點及休閒設施

貳、第一期開發內容：

˙規劃出能獨立營運，並能與後期賭場渡假村結合的開發內容。

˙320個房間的旅館。

˙海水水療設施。

˙會議設施。

˙水上樂園及游泳設施。

˙季節性的遊憩景點、設備。

參、後續期程開發內容：

˙增加賭場以及更多旅館。

˙每期開發均闢增水上樂園面積。

˙商店街。

˙遊艇碼頭及水上活動設施。

˙景點及休閒設施。

˙休閒住宅。

˙分期開發季節性景點。

˙開發時程將依據土地取得狀況、開發執照以及市場狀況而定。

肆、賭場需求分析

˙賭場設施將是旅館住宿的主要客源。

˙市場需求分析將客源分為國際遊客、台灣遊客及雷公島居民。

˙主要目標客層將以台灣遊客為主。

˙推估結果顯示在不同方案下，各期賭場空間需求如下：

方案一

方案二

第二期

3,500

5,000

第四期

6,500

5,000

總計

10,000

伍、住宿需求分析

˙除第一期外，後續各期旅館之需求主要來自賭場吸引的遊客。

˙由於賭場具收益性，賭場旅館經營的目標在於增加遊客前往賭場的次數。

˙推估結果顯示在不同方案下，各期旅館房間數需求如下：

方案一

方案二

第一期

320

第二期

400

900

第三期

400

第四期

1,200

700

總計

2,320

陸、休閒住宅

˙無論方案一或方案二，休閒住宅的興建由於土地取得的問題而必須至第三或第四期才開發。

˙除了土地取得的因素外，休閒住宅最佳的開發策略必須等待市場需求的出現，以及渡假品牌的建立。

˙基於可開發土地取得的因素，方案一計畫在第三期興建500個單位；方案二則計畫在第四期興建500個單位。

˙財務計畫中設休閒住宅將公開銷售，並回租進行客房出租營運。

第二節開發內容方案 I、II

壹、開發內容 ( 方案I )

單位：㎡

項目

分期

Ⅰ

Ⅱ

III

合計

至 2003

至 2006

至 2009

至 2012

休閒旅館 1 (房間320間)

32,000

－

32,000

賭場旅館 2 (房間400間)

－

40,000

－

40,000

休閒旅館 3 (房間400間)

－

40,000

－

40,000

賭場旅館 4 (房間1200間)

－

120,000

休閒住宅 500個單位

－

62,500

－

62,500

商店街

1,000

2,500

3,000

9,500

賭場

－

3,500

－

6,500

10,000

水療設施

2,500

－

1,500

4,000

水底餐廳

－

588

－

588

主題酒吧／夜總會

－

724

－

724

虛擬遊戲

－

1,000

－

1,000

水上樂園（有蓋）

2,000

－

2,000

水上樂園（露天）

500

1,500

500

1,000

3,500

水幕表演秀

－

1,000

－

1,000

未來船艦表演

－

1,000

－

1,000

海豚表演劇院

－

3,000

－

3,000

現場表演廳

－

600

－

600

Total

停車場

－

遊艇碼頭

25艘小遊艇，2艘大遊艇

貳、開發內容 ( 方案II )

單位：㎡

項目

分期

Ⅰ

Ⅱ

III

Total

至 2003

至 2004

至 2008

至 2012

休閒旅館 1 (房間320間)

32,000

－

32,000

賭場旅館 2 (房間900間)

－

90,000

－

90,000

休閒旅館 3 (房間400間)

－

40,000

－

40,000

賭場旅館 4 (房間700間)

－

70,000

休閒住宅 500個單位

－

62,500

商店街

1,000

3,500

2,000

3,000

9,500

賭場

－

5,000

－

5,000

10,000

水療設施

2,500

－

1,500

4,000

水底餐廳

－

588

－

588

主題酒吧／夜總會

－

724

－

724

虛擬遊戲

－

1,000

－

1,000

水上樂園（有蓋）

2,000

－

2,000

水上樂園（露天）

500

1,500

500

1,000

3,500

水幕表演秀

－

1,000

－

1,000

未來船艦表演

－

1,000

－

1,000

海豚表演劇院

－

3,000

－

3,000

現場表演廳

－

600

－

600

Total

停車場

－

遊艇碼頭

25艘小遊艇，2艘大遊艇

第七章規劃目標與策略

第一節規劃目標

第二節土地取得計畫

第三節土地使用計畫

第七章規劃目標與策略

第一節規劃目標

本案之開發將配合雷公島地區旅遊發展整體計畫，在不破壞原有生態前提下，有系統且整體的開發各項旅遊資源。配合雷公島固有人文環境色彩，導入國際水準之多元化、綜合性、知識性、海洋性、生態性等各種海、陸域活動，以達全年使用、永續經營的濱海國際旅遊渡假村。

目標一：建立一個具雷公島特色的國際性主題旅遊休閒渡假村。

策略：1.興建多棟五星級國際旅遊旅館，提供舒適之住宿、多元之餐飲、娛樂設施。

2.整體規劃賭場設施、主題式娛樂設施、水上樂園、水上活動設施及商店街。

3.創造海灘、湖泊、遊艇碼頭，提供具特色之海域活動。

4.創造休閒住宅，導入靜態之休閒活動。

5.創造獨具特色之海水理療健康設施。

6.擴充旅遊設施，延長旅遊季節，縮短淡季，並提高集客力。

7.增加夜間活動場所，使日夜活動安排更緊湊。

8.創造本渡假村景觀意象，保持風格原創性。

9.休閒活動融合雷公島人文地理景觀，創造更豐富之休閒活動，並充分發揮海域資源及海濱特性。

目標二：建立永續經營、完善管理維護計畫。

策略：1.擬具C.I.S.專一形象意識，塑造從規劃、設計到營運的專業形象。

2.提列相對的營運資金，做為環保及維護基金。

3.宣導及解說資源保育環保觀念。

4.設立執行單位，統籌辦理並定期監測。

第二節土地取得計劃

依全區發展之土地取得優先次序，以英文字母依序A、B、C、D、E、F、G排列。

A：大部份為遊憩用地，並為雷公島灣公司擁有，可立即開發。Ａ區內含沿海灘之狹長地，目前已逕為變更為遊憩用地，並向國有財產局租用，另循 ”專案承購” 程序，購買中。

B：大部份為農牧用地，並為雷公島灣公司擁有，本區納入通過 “獎參” 範圍，可即辦理土地使用管制編定變更成為遊憩用地，預定89年底完成，Ｂ區之開發時程視：

(1) Casino開放，立即開發。

(2) 第I期A區開發後，視Resort-Hotel市場需求，可立即再開發。

由於辦理土地使用管制編定變更涉 “設置保育綠地” 回饋問題，本區之保育綠地留置於本案獎參範圍內，聯外道路北側為雷公島灣公司擁有之土地，以求B區作為百分之百基地使用，整體開發。

C、D：

大部份為農牧用地，僅部份為雷公島灣公司擁有，本區納入通過 “獎參” 範圍，待取得大部份產權後，可辦理土地使用管制編定變更為遊憩用地，再行開發。

C、D區辦理土地使用管制編定變更時，將所需要留設之保育綠地，集中設置於D區，以求C區作為百分之百基地使用，整體開發。又C區集中設置保育綠地將塑造全區一特殊生態景觀。

E、F：

為循程序取得之 “新登錄土地” ，視其土地編定之種類，進行變更。並循土地租用及承購程序，進行開發。

本區將在雷公島灣公司取得開發權後，進行 “獎參” 擴大範圍申請工作，以求最有利之途徑。

本區辦理土地使用管制編定變更時，依規定留設30%保育綠地，及約20%之公共設施，故本區僅以50%為基地面積，並預定其容積為120%，建蔽率為40%。

本區之開發，是否涉及 “海埔地開發” 許可制度，仍須進一步查證。

G：本區為 “海埔地” ，將循海埔地開發管理辦理，進行開發許可程序。

第三節土地使用計劃

壹、方案 I

土地分區使用

分期開發內容

土地面積

39,945m²

國際旅遊旅館320間

商店街、SPA、室內、室外水上樂園、海岸線整治、海域遊憩區整治、海域遊憩設施、浮動平台、遊艇俱樂部

樓地板面積

47,934m²

建築面積

15,978m²

土地面積

14,393m²

賭場 (1)

樓地板面積

17,272m²

建築面積

5,757m²

土地面積

21,310m²

國際旅遊旅館400間

樓地板面積

25,572m²

建築面積

8,524m²

土地面積

7,490m²

保育綠地

供公眾使用之開放空間

E、F

土地面積

166,346m²

商店街、分時住宅

水上樂園、虛擬實境樂園

主題餐廳/酒吧/俱樂部

樓地板面積

99,807m²

建築面積

33,269m²

III

賭場 (2)

國際旅遊旅館700間

主題遊樂設施、水上樂園

79公頃

III

遊艇碼頭及遊艇俱樂部

國際旅遊旅館700間

分時住宅

註：容積率：120%

建蔽率： 40%

土地分區使用

分期開發內容

土地面積

39,945m²

國際旅遊旅館(1) : 320間

商店街、SPA、室內、室外水上樂園、海岸線整治、海域遊憩區整治、海域遊憩設施、浮動平台、遊艇俱樂部

樓地板面積

47,934m²

建築面積

15,978m²

土地面積

180,739m²

Casino(1)

國際旅遊旅館(2) : 900間

商店街、水上樂園、虛擬實境樂園

主題餐廳/酒吧/俱樂部

樓地板面積

216,887m²

III

商店街

主題遊樂設施、水上樂園

建築面積

72,296m²

Casino(2)、商店街、水上樂園

土地面積

21,310m²

III

國際旅遊旅館(3) : 400間

樓地板面積

25,572m²

建築面積

8,524m²

土地面積

7,490m²

保育綠地

供公眾使用之開放空間

E、F

合併於B

79公頃

III

遊艇碼頭及遊艇俱樂部

國際旅遊旅館(4) : 700間

註：容積率：120%

建蔽率： 40%

貳、第四期700間旅館興建及Vacation Club 500間容積轉移配置說明

依ERA提報本案第II方案之規劃內容，第一期旅館為320間，第二期為900間，第三期為400間，第四期為700間，另於第四期設置Vacation club 500間。

依容積管制原則，於基地原陸地及16公頃之新登錄土地上，僅能興建第一期至第三期旅館共1620間及相關之娛樂設施、賭場、商店街．．．。

又第四期之賭場旅館( Casino-Resort )應設置於陸岸及新登錄之土地上，以聚集人氣，造成氣勢，而非散落配置於海埔新生地上。

為此，容積轉移之概念因應而生，縱觀目前法令之趨勢，都市或區域之合理發展，在於整體容積之控制，以確保容納人口數，提供高品質之公共設施，造就優良的居住環境。同時，為有效之土地使用，在總容積不變的原則下，做容積轉移之建築配置概念是為良策，此一概念廣為大眾接受。

因此，於海埔新生地開發時，將第四期700間旅館興建所需之容積，轉移至現有之新登錄土地上，是極為可行之方案。我們相信在第四期之開發期，必能促成此一法令之實施。

Vacation club之興建，首在創造出海埔新生地開發之附加價值。本案之規劃宜集中配置於另一區位，濱臨湖泊及綠地，以塑造優美之環境。

第八章實質規劃

第一節全區敷地規劃Master Planning

壹、規劃說明

貳、規劃圖說

配置計劃

基地分析

交通動線計畫

建築量體計畫

開放空間計畫

分期分區發展計畫

外觀造型計畫

建築風格意象

第二節第一期旅遊旅館設計

壹、設計說明

貳、建築設計圖說

配置計劃

空間計劃

外觀造型計劃

建築外牆建材設計

景點規劃

建築設計意象

第三節景觀規劃

壹、規劃說明

貳、規劃圖說

第四節主題包裝規劃

壹、規劃說明

貳、規劃圖說

第五節水上樂園規劃

壹、規劃說明

貳、規劃圖說

第六節海域規劃

壹、規劃說明

第七節公共設備計畫

第一節全區敷地規劃Master Planning

壹、規劃說明

貳、規劃圖說

配置計劃

基地分析

交通動線計畫

建築量體計畫

開放空間計畫

分期分區發展計畫

外觀造型計畫

建築風格意象

壹、規劃說明

隨著資訊發達，經濟富足，顧客之要求與期望也相對提高。開發者與建築師更需要尋找可以提供特殊旅遊經驗與特殊潛力的地點，從事開發設計以滿足顧客之需求。

統皓國際集團已經找到了這個地方，基地位於雷公島白沙鄉西南之鎮海村，馬公、白沙等諸島所圍塑之內海，佔地17公頃並有在100公頃海域範圍內取得更多土地的可能。本基地之特色可由本規劃案充份發揮得以藉由開發者之獨到眼光及遠見完全發揮其潛力。

統皓集團眼光遠大，要創造一個世界級而又符合台灣居民特性的渡假中心。為了達成此一高標準的規劃案，一個涵蓋了本地及國際顧問的設計團隊於焉成立。其中各成員皆有特殊專長並享有盛名，將有本案貢獻心力，做超水準之規劃。

業主及設計顧問群赴基地調查，以確立規劃及發展策略。從基地之海岸、海相、地貌、植物生態、地質狀況、本土特有文化、豐富海洋資源、珊瑚生長狀況、海水成份及多樣之潮間景觀等，擬出規劃案策略。尤其對於季風之因素更加以特別考量。從可行評估及市場定位發展中逐漸繪出發展藍圖。其規劃範圍及尺度也決定主題包裝及營運方式。最後得到一個市場發展及分期計劃的規劃內容。

規劃方案內容如下：

1. 320個房間的渡假旅館。

2. 900個房間的渡假村。

3. 400個房間的渡假旅館。

4. 700個單位的渡假別墅住宅。

5. 500平方公尺之 Casino #1。

6. 500平方公尺之 Casino #2。

7. 500個單元的分時渡假俱樂部。

8. 遊艇碼頭及可避風之風帆瀉湖。

9. 零售、娛樂及休憩設施。

由以上之結論，設計團隊發展出一個整體全區規劃。

本規劃之全區整體設計概念是創造一提供多樣遊憩的全年性全天候的渡假中心，可滿足各種客層需球；在不受天候影響的海域範圍內可從事各種水上活動。此外，在創造了如此完美的渡假環境的同時，也提供更進一步的分時會員或永久購置的居住單元，讓更多顧客享受此繁景。

陸域上規劃了三間旅館做為整體全年性渡假設施的一部份，以及由縣道連接專屬通路的大門。這些旅館屬不同的高檔次，都有完整的服務配套。餐廳、酒吧、卡拉OK、商務中心、宴會廳及會議室等，以及專屬的零售店、健身俱樂部及游泳池。其所在位置及其方位可以抵擋冬季東北風之侵擾，使其近前的海灘成為舒適的休憩環境。額外的庇風效果可由形式活潑的擋風牆以及位於迎風面的景觀設施達到。這些背風面的美景皆成為每座旅館內公共空間的漂亮背景。

本渡假中心內的大動脈是一條蜿蜒的徒步街道，將本區內全部設施連成一氣，在白天時，這條有頂蓋的街道旁的商店、咖啡店、戶外座、街道藝人表演．．．等等，讓人人都成為最佳男女主角。夜晚來臨，整座街道宛若變妝一般，成為像拉斯維加斯佛蒙特大街一樣的炫麗耀眼，令人穿梭其中，目不暇給。在這條街道旁一個最重要的設施就是「娛樂核」，這是一個專供各年齡層顧客遊戲娛樂的地方。其中之主要項目如下：

1. 水上樂園：

此一水上活動遊樂區會有令人驚異的主題滑水道及游泳池。在未來的主題包裝下提供潛水艇、水底洞、激流及雕塑噴泉等嬉戲項目。

2. 水幕幻影秀：

令人屏息的水幕特效在瀉湖演出，用最新科技製造水幕及投射的效果將是前所位見，在街道上及陸域上各重點均可目睹。

3. 現場秀：

大型現場據在瀉湖中上演一幕海中戰鬥的戲碼。科幻般的艦艇在海上迷霧中出現，半人半魚的怪物伴隨著火燄、煙火及音響效果將佔領整個渡假中心。危急中，水中英雄搭乘著中潛艇從海底浮出，一番戰鬥後，擊沉敵艦，拯救了世界，讓全家大小雀躍不已。

4. 虛擬實境：

一般老舊潛艇帶領遊客進行水底洞穴的探險，用電腦特效給遊客一連串的驚異與震撼。

5. 水底餐廳：

大型昇降機及電腦特效讓顧客恍若沉入海底，在此特舒的用餐場景中，有美食、水底芭蕾表演，緊靠著窗前的海中生物，融合著燈光、音樂呈現一幕幕的豪華表演。其節目有不同主題，每小時均有數次不同演出，不致於重覆。

6. 主題酒吧：

以科幻的造型與海洋主題結合，在水底餐廳的酒吧位於瀉湖邊上，突險可幻世界的迷人吸引力。

以上一連串的吸引力將使本街道成為最令人流連之處。行程是一天或一星期，都將如此精彩豐富，使顧客一來再來。

本渡假區之中心點是一個橢圓形的海灣內海，此一內海最適於小型舟艇航行或釣魚、風帆運動等。由深入海域中的兩座長堤所形成的人造海彎將是整個規劃案的環境中心。這兩座長堤亦將是渡假住屋的所在地，不論其為公寓、獨棟住宅、分時會員制、渡假俱樂部或是私有買斷，都將是希望擁有渡假住宅的客戶之最佳選擇。這些一房、二房或三房住宅都將擁有高檔次住宅所應有之特有設施，私人陽台或平台，將生活延伸至戶外，從私人庭園可沿步道私人俱樂部，享用各種設施譬如網球場、游泳池等。

在航行瀉湖之外，有另一座防波島，與其它及長堤結合保護內海水域不受海浪及暴風雨的侵擾。在此防波島上有燈塔，成為整個規劃案的視絕象徵。此一燈塔不但有實際功用，並可為整個渡假心提供神奇的效果，即使最挑剔的顧客也不願離開。在防波島的內端是一潛水珊瑚礁岩區，成為海洋生態的平衡點，容納各種本地海洋生物棲息，並提供遊客生態教育之最佳機會。整個瀉湖規劃必須有進排渠道，使得海水可隨自然漲退潮循環，保持乾淨平衡。

本規劃之特色非常突出，科幻、歷史、生態交織引人入勝，融合而生動，適合各種遊客需求，其建造材質以永恆並強調細部設計為主要訴求，歷久彌新，使之風格高雅又熱情而不流俗。

本規劃設計有多目標並要求極高，深信本案將成為雷公島的海岸線的光環，並促進其未來之成長，進入一個新千禧是如此俱有意義而浪漫，讓夢想實現吧！

休閒住宅

旅館#3

休閒聚樂部

燈塔

湖泊

休閒聚樂部

圍堰

碼頭

公園

休閒住宅

新生地

基地分析

圍堰

公園

開放空間規劃

颱風暴潮位 4.5m

最高潮位 2018m

平均高潮位 1.74 m

平均潮位 0.65m

主入口

區外道路

澎湖縣道

三度空間量體規劃

東北季風

海埔新生地

平均低潮位

最低低潮位 –0.85 m

交通動線規劃

土地使用計劃(方案Ι)

分期分區計劃(方案Ⅰ)

第Ⅳ期

原有

新建

第Π期

原有

新建

第Ι期

第Ⅲ期

全區剖面圖

娛樂中心

水底餐廳

主題酒吧\夜總會

虛擬遊戲

水上樂園(有蓋)

水上樂園(露天)

水幕表演

現場表演

海豚表演劇坊

現場表演廳

賭場#1

主廣場

賭場#2

商店街

停車場

旅館#2

休閒住宅

旅館3

迴廊

會議中心

旅館#1

公園

公路入口

海灘

全區規劃(方案Ⅱ)

湖泊

休閒俱樂部

碼頭

公園

休閒住宅

圍堰

燈塔

休閒聚樂部

土地使用計劃(方案Ⅱ)

建築意象

第二節第一期旅遊旅館設計

壹、設計說明

貳、建築設計圖說

配置計劃

空間計劃

外觀造型計劃

建築外牆建材設計

景點規劃

建築設計意象

壹、設計說明

一. 目標

雷公島海灘渡假中心是整體雷公島國際博奕複合渡假中心設計規劃的第一階段。在本階段裡，渡假中心及海灘將被定位成五星級全年性的獨特綜合休憩渡假中心。雷公島已被提及可能成為台灣第一座合法賭場的地點，如果可以成功地開發的話，將可成為台灣的博奕聖地。

二. 主題

雷公島與沙灘、海洋、強勁海風及海鮮早已密不可分，本海灘渡假中心將充份發揮此特質，成為極特殊地全年皆可營利的渡假地點。本案主題受此特質激發，建築外觀、室內設計及景觀設計的特點，將以自由曲線牆面創造出令人驚異讚嘆的空間效果。自由曲線牆面是三度空間的延伸著，有豐富的色彩及由各種本地自然材料或與之相協調的材料，如自然石材、珊瑚( 石古石老石 )、馬賽克及砂漿塗料等所組成。

三. 到達 (迎賓)

抵達渡假中心的入口處時，穿越一座極為精巧華麗的拱門，正式展開歡愉的假期。由拱門處延伸出彎延的彩色牆面，保護庭園內的植栽不受季風吹襲。庭園一路延伸到玻璃入口大廳內，使顧客一方面免於受季風侵擾，一方面可儘情享受美麗的景觀及植栽。

四. 大廳層

1. 顧客進入大廳( 立面高程+9.0m )後，立即可觀賞到豐茂的景觀植栽，以及遠處的海水瀉湖。地板上一條由馬賽克嵌成的蜿蜒小徑，帶領顧客走向在流水及石澗中的奇趣階梯，在美麗奇石及潺潺水聲的導引下，來到了下方的庭園層。

2. 在大廳的左側，設有接待櫃台及接待辦公室。在緊臨景觀花園處有另一平台接往咖啡廳。平台邊緣則設有服務及乘客電梯。

3. 大廳右側則是顧客服務如禮賓接待、旅遊服務檯，而緊臨景觀花園處則為大廳的休息沙發區，而其旁則為另一組電梯。

4. 旅館左翼設有咖啡廳、特殊風味餐廳、水療區上層以及行政辦公室，右翼包含零售區及娛樂區之上層部份，在右翼臨接瀉湖之末端為一挑高兩層之空間俯視室內、室外游泳池及水上樂園；後期計劃之建築物亦將由此處延續出來。

5. 大廳之右側也是連接會議中心下層之處。

五. 庭園層

由流水、石砌假山裡的階梯緩降至庭園層( +4.5m高程 )，在一個有如玻璃溫室的空間中俯視庭園植栽，顧客來至一處馬賽克拼貼嵌入的平台上，位於清澈的海水瀉湖中，四週有鮮艷的魚群、珊瑚、海洋生物及馬賽克拼貼的美麗圖案。 “溫室” 左側是電梯核及大廳，大廳如前述可俯視此庭園。右側則是另一組電梯核及大廳，由此通往庭園層零售區以及水上樂園。庭園樓梯的兩端皆是主題餐廳的入口，全區的服務後勤區亦設於本層，並以專用電梯與走廊，服務餐廳及客房。

六. 標準客房層

1. 每一客房皆可看到海洋或瀉湖，並有大陽台俯視遠處景觀，其有兩組電梯分別設置以方便使用。客房之朝向皆特別考慮避開冬季季風，以及炙熱的西曬。在左右翼末端之特殊客房，皆擁有超大寬廣的海洋視野，並在逐層退縮時，皆可擁有超大的露台。

2. 一般客房及家庭套房( 共320間 )：一般客房面積為32㎡(10坪)，而家庭套房則為64㎡(20坪)，客房之浴室為三件式，其中浴缸具有可開關百葉窗，以便透過房間享受戶外之美景。

七. 宴會廳/會議中心

1. 宴會廳( 立面高程+13.5m )大約750㎡(227坪)，可視狀況分隔成三間會議室，一組全功能櫥櫃位於宴會廳，一側之長向以利加強服務。宴會廳前方設有預備區或前廳可俯視庭園及水上樂園，此一前廳可延伸到一景觀平台( 位於停車場上方 )。

2. 前述大廳層( 立面高程+9.0m )右側即為會議中心( 共有四間，面積225㎡(68坪))，每一間會議室皆有服務走道連接，並都有前廳以利彈性使用。

八. 水療區

本地天然無污染的海水資源，可使這座擁有全套服務，兩層樓2500㎡(756坪)的水療區，提供顧客各種海水理療的享受。從本區的公共以及私人理療區內，皆可享受到令人舒暢的庭園及瀉湖美景，本區除渡假中心內顧客可享用外，亦對外開放，並與未來擴建一併考量。

九. 水上樂園

2500㎡的水上樂園( 2000㎡(605坪))室內，500㎡(151坪)室外，提供全年性的主要水上活動，在充滿趣味的熱帶溫室般的環境裡，無論內部顧客或外來遊客均可玩個盡興。

十. 停車場

在鄰接宴會廳／會議中心旁之停車場，可供180部車輛停放。

十一.建築說明

1. 本渡假中心建築物將有七層樓高，另加一層地下室；以Ｕ字型之平面配置圍繞中庭，並與自然及風水做最佳搭配。

2. 客房層之兩翼部份為雙邊走廊設計，而中央部份則為單邊走廊設計，使客房可以俯視花園中庭。

3. 建築物基本色調採用具自然風味的珊瑚砂色系，並以白色鐵弗龍帆布遮陽蓬圍繞中庭基座部份做為主要點綴，玻璃將採用微量反射的水藍色透明清玻璃。

配置計劃

後勤服務空間

廚房

停車場

第三節景觀規劃

壹、規劃說明

貳、規劃圖說

壹、規劃說明

一. 目標

深受雷公島美麗的沙灘、海水、珊瑚以及海風所感動，景觀設計針對雷公島的環境創造各種驚艷，吸引全年性的遊客來此享受天然風景。

二. 設計概念

1. 創造不受季風侵襲的熱帶庭園綠洲

§以天然石材及石古石老石堆塑的擋風牆，配置在適切地點。

§旅館建築配置可創造擋風效果，使受其圍繞的熱帶庭園得以繁茂。

§在渡假中心主入口處，利用引人入勝的草坡地形提供另一種擋風效果。

2. 在背風處引進繁茂的熱帶景觀

§在旅館主入口區內栽種大簇群的旅遊及觀葉植物。

§在旅館建築主要立面前種植群簇大椰子樹，使幾何線條軟化，以更接近人性化尺度。

§以蜿蜒的熱帶觀葉植物帶以及石牆上的多彩色帶，加上舖面的效果，將顧客從豐茂的庭園景緻中引領至瀉湖。

§喬木亦種植在庭園走道旁，以便遮陽並擋風。

3. 將海岸線轉變成渡假中心之主要吸引點

§創造人造沙灘供顧客使用。

§調整海岸線使之形成有適當庇護的遊艇碼頭。

§引進具有教育性以及趣味性互動的海水瀉湖，並有海洋生物在其中。

4. 創造全年性的景觀環境，使之不受季節限制

§提供一座室內兼室外游泳池及戲水區，供全年性之水上趣味活動。

§室外游泳池部份在冬季可轉換成觀賞噴泉。

§利用室內景觀盆栽，將自然帶進室內。

§渡假中心內各主要吸引點之間，應有具頂蓋的人行步道相串連。

5. 由於花朵無法在雷公島多風的區域存活，因此在非背風面區域，用彩色壁磚來取代花朵的顏色。

§色彩繽紛的地磚馬賽克圖案，在地板上蜿蜒的將顧客由接待大廳引導至瀉湖。

§將具有主題的地點傢俱或特殊雕塑，當做主要點綴色彩。

§將具有海洋主題的馬賽克圖案，在游泳池及水療區內做色彩表現。

§建立一座色彩明亮的燈塔，成為全區景觀的焦點。

6. 將大石塊以藝術性的配置在建議的海岸線上，增加不規則性以及自然風味。

7. 在景觀中引進隨著風向及光線變化的「風動雕塑藝術」，創造令人難以忘懷的驚喜旅遊經驗。

§風管雕塑隨著風向風速之變化，而產生有趣的動態及悅耳的音效。

§光纖管在白天隨風如波浪般舞動，在晚上則呈現高科技的光舞。

§在擋風石牆中刻意挖出開口，創造出特殊的光影效果以及聲響。

§國際性的「風動藝術節」可以就在雷公島舉辦，以歌頌雷公島的風及景物。

三. 結論

Belt Collins夏威夷分公司有幸加入雷公島國際渡假村設計團隊，深覺倍受激勵，並對業主的期許以及規劃團隊所提出的傑出方案，深感認同，將以最大熱誠使之付諸實現。

第Ⅰ期旅館入口特殊景點設計

景觀土堆

牆/地皮鋪設

入口雕塑

第四節主題包裝規劃

壹、規劃說明

貳、規劃圖說

壹、規劃說明

主題：海洋城

遊客沉浸在充滿驚喜與刺激的海洋世界中，其主題來自「亞特蘭提斯」的神秘城市，充滿科幻色彩，延伸在無盡的神奇海域中。

下列設施以此獨特之主題，結合頂尖科技效果創造新奇眩目的冒險世界。

一. 娛樂／零售村（聚落）

佔據在連接旅館與Casino的橋上，一整段充滿閤家享受的樂趣經驗，在兩側皆臨水的購物、餐飲區中來回穿梭，街頭表演及娛樂每日不斷，也是觀賞鄰近內海塘中的水上表演之絕佳地點。

二. 水上樂園

緊鄰第一期旅館及淡水內海塘，這座室內／室外的水上樂園充滿了戲水、狂野的樂趣。主題色彩強烈的滑水道、兒童戲水池、激流等，更有未來科幻色彩的潛水艇、水底洞穴以及由雕像中噴射而出的活泉。

三. 水幕噴泉秀

令人屏息的水上特效秀定時在內海塘中上演。利用最新的科技，此一投射噴泉幻景秀之驚奇效果是前所未見的，以特製的水幕投射於其上，搭配一系列電腦操控的噴泉表演，遊客從各個角度觀賞都將稱奇不已。

四. 未來之艦(現場秀)

另一大尺度戰爭場景也會在內海塘中上演。奇異的未來艦艇在詭異的迷霧中出現漂進內海，似是迷航遭棄無目的地漂浮，隨著奇怪的號角聲響起，它停在內海中央，大火球由艙內噴出，聲光大作，艦上出現了大群半人半魚的怪物，火砲由艦上向岸上四射，爆炸水花四濺，即將佔領海洋城。城內的英勇戰士蜂湧而出，甚至由水中浮現。正邪大戰於焉展開，以尖端特效所呈現的海戰場景，將使全家雀躍不已。

五. 戶外天然水療

在美妙的天然環境裡，沿著海洋城的海岸水域中，令人驚艷的水療／渡假區，像寧靜仙境般躺在那兒，遊客在如香格里拉的環境裡放鬆，回復青春，享受最溫柔的對待。水療區有個人浴穴、瀑布、泥漿浴及熱水池適切地配置其中，提供最舒服愉悅的經驗，特別的水療美食及個人治療亦可安排。在第二座五星級旅館邊眺望海洋的戶外天然水療區，給予遊客豪華、便利而有格調的享受。

六. 模擬之旅

這是一個刺激、令人坐立不安的驚異之旅，在看似老舊的潛艇中，當吊掛的纜繩突然「斷裂」，將乘客剎那沉入黑暗的深海中，一場充滿驚異的深海洞穴之旅於焉展開。

七. 水底餐廳

此舉將在主題娛樂界創下先例，此一無可比擬的用餐經驗以美食搭配眩目的水中芭蕾秀，遊客由內海塘邊的圓頂建築進入，升降機將遊客載入深海中用餐，其實是由電腦特效所形成的視覺效果。進入圓形的餐廳裡，四面全部是大觀景玻璃，由電腦特效所投射出來的海底景像讓顧客信以為真地在藍色海水中，在群魚環繞下享受美食。當音樂奏起，魚群開始隨著其節奏搖擺，終至於全部海族皆加入此一令人無法置信地逼真演出，類似華德狄斯奈在「夢幻曲」電影中所呈現的一樣。這項表演在每小時內皆有數次不同的演出，是所有用餐經驗中最奇妙的一個。全家大小皆會被此一原創性的聲光特效表演所完全吸引，難以忘懷。

八. 主題吧

在內海塘岸邊鄰近水底餐廳入口處，有一座巨大的船塢。一艘超炫的大船從其中伸出浮出在海水中，這座超現實的未來主題酒吧，以令人神迷的科幻姿態出現，延續著整體海洋及科幻的主題。

水上樂園和戲水區

第五節水上樂園規劃

壹、規劃圖說

貳、規劃說明

一. 水上樂園入園容量推估

1. 室內水上樂園 (第I期)

集中入園容量： 849人

2. 室外水上樂園 (第I-IV期)

集中入園容量： 503人

總計集中入園容量： 1352人

3. 總計尖峰日入園容量 1831人

水上樂園設施內容／面積與分期分區對照表

設施內容

面積

III

室內水上樂園 土地面積

2,000㎡

樓地板面積

2,850㎡

水池

．小型造浪池

450㎡

．漂漂河

90㎡

．互動式水池／道具245IPS

100㎡

．小孩活動池

60㎡

．水療

20㎡

滑道

．太空碗

1 組

．管狀滑道

2 槽

．身體滑道(GS/AT)平台高差10-11m

1 槽

室外水上樂園 土地面積

500㎡

1,500㎡

500㎡

1,000㎡

水池

．漂漂河

630㎡

．互動式活動池／道具115IPS

56㎡

．小孩池

50㎡

．水療／旋渦式

70㎡

．沖浪池

450㎡

室內水上樂園設施內容／面積與入園容量對照表

項目

面積

設計準則

容量

土地需求

•土地面積

2,000㎡

•樓地板面積：

2層：地面層2000SM, 夾層850SM

2,850㎡

•尖峰日容量

2.5 ㎡/人/日

1,140人

設施內容

水池

•小型造浪池

450㎡

3.0 ㎡/人

150人

•漂漂河

90㎡

3.0 ㎡/人

30人

•互動式水池／道具245IPS

100㎡

N/A

200人

•小孩活動池

60㎡

3.0 ㎡/人

20人

•水療

20㎡

2.5 ㎡/人

8人

水池容量

408

水池容量佔全部活動容量%

55%

滑道

•太空碗

1 組

120 人/時

20人

•管狀滑道

2 槽

750 人/時

250人

•身體滑道(GS/AT)平台高差10-11m

1 槽

360 人/時

60人

滑道容量

330人

滑道容量佔全部活動容量%

45%

合計活動容量

738人

額外增加容量

活動容量×15%

111人

總計集中入園容量

849人

室外水上樂園設施內容／面積與入園容量對照表

項目

面積

設計準則

容量

土地需求

•土地面積

3,500㎡

•尖峰日容量

4.0 ㎡/人/日

875人

設施內容

水池

•漂漂河

630㎡

3.0 ㎡/人

210人

•互動式水池／道具115IPS

56㎡

N/A

120人

•小孩活動池

50㎡

3.0 ㎡/人

17人

•水療

70㎡

2.5 ㎡/人

28人

•Flow Rider

450㎡

N/A

12人

水池容量

387人

合計活動容量

387人

額外增加容量

活動容量×30%

116人

總計集中入園容量

503人

二. 室內外水上樂園附屬設施內容

以下附屬設施，依尖峰日入園容量1831人及集中入園容量1352人推估：

設施內容

比率設定

需求

小計

入園設施

•尖峰時到達

25%尖峰日

458人

•售票處

200人/時/窗口

3個售票口

6㎡/窗口

18㎡

27㎡

•團體票售票處

9㎡

行政／員工空間

•行政辦公

60㎡

160㎡

•救生員

10㎡

•醫護站

15㎡

•員工更衣/淋浴置物櫃

75㎡

更衣間／浴廁間 (總計1,831人，男45%：824人，女55%：1,007人)

•男廁所

150人/個

5個

小便斗

150人/個

5個

淋浴

150人/個

5個

面盆

175人/個

5個

小計

0.1㎡/人

82㎡

•女廁所

125人/個

8個

淋浴

150人/個

7個

面盆

175人/個

6個

小計

0.1㎡/人

100㎡

男女總計

184㎡

置物櫃

2.5人/個

5個1組

732個

0.08㎡/個

59㎡

設施內容

比率設定

需求

小計

輪胎出租／貯存

•使用比率

20%×1352人

5個

•出租處空間

12㎡

5個

•貯存空間

1.5㎡/堆

(7個一堆)

59㎡

71㎡

商店

0.06㎡/人

110㎡

■餐飲

1. 70%之尖峰日入園人數用餐／可用餐時間４小時／每小時可服務人數150名

2. 用餐時間20分鐘／每座位1.3㎡，預估107人／139㎡面積。

3. 廚房及後勤空間佔座位空間之40%／56㎡。

■維修及儲藏室

過濾器材用品40㎡／工作房50㎡／儲存室20㎡／洗滌空間150㎡／戶外墊板貯存室20㎡／垃圾堆置50㎡／停車20㎡／化學藥品貯存200㎡。

※過濾設備及水處理空間另計。

第六節海域規劃

規劃說明

全區規劃

第一期海域規劃

第七節公共設備計畫

第六節海域規劃

壹、規劃說明

貳、先期可行性研究

參、設計構想

肆、結論

第六節海域規劃

壹、規劃說明

這篇是一份針對雷公島國際渡假勝地綜合計畫在開發期間的期末研究建議報告，本項開發計畫由MNE(Moffatt & Nichol Engineers)公司聯合WKA (Williams Kuebelbeck and Associate)與BDG (Bluewater Design Group)兩家公司共同執行，執行內容包含海岸地區開發與設計及經濟分析等。

本項計畫依照工作範圍分為三個階段來執行，第一階段在1999年9月經現地參訪與期初工作會議後初步確認開發用地的時機與限制，同時也定義計畫的構成要素；第二階段是1999年11月前進行一場期中工作會議，會中討論了一些工作成果與用地調查研究內容。根據11月前召開的期中會議結論作了最後的修訂並完成了完整的綜合開發計畫方案。這篇報告說明了我們最後的建議事項且回覆於2000年6月14日至16日召開第二次會議的問題。

一. 計畫目的

就整體來說我們本項工作的目的就是要確認開發用地的時機與限制項目，同時幫助執行開發的團隊選定相關設施的位置與發展令人舒適的軟體設施等。

中興公司與MNE公司將共同定義用地的設計條件並且執行用地的相關調查。計畫執行中的用地相關事項與計畫元素等工作由WATG負責，而WKA公司將負責船泊港的計畫與經濟分析。本篇報告的具體目的：

1. 由期中報告中總結重要的計畫設計細節。

2. 提供綜合計畫修訂版內的重要事項，同時確認先期工程期間的關鍵設計元素。

3. 提供了遊艇港設施的概念設計與完整的工作項目架構。

二. 工作項目

本計畫案已完成的項目包含現地的勘察，先期可行性研究及概念設計。

■ 現地勘察

項目1. 現地勘察及資料蒐集。

項目2. 開發用地的時機與限制。

■ 可行性研究

項目3. 市場分析及設計方針。

項目4. 發展計畫替代方案。

■ 概念設計

項目5. 開發替代方案。

項目6. 計畫完成的建議。

貳、先期可行性研究

本節針對WKA所提出之期中報告，有關於繼續評估的主計劃替代方案，做一總結。

本節將說明計劃地點，台灣與雷公島的遊艇活動，遊艇設施的型式，除以一般遊艇港說明外，並考量遊艇設施未來發展潛力及簡述本規劃的建議。

一. 計劃地點考量

本計劃位置較為顯著的特點為水域與陸域的關係，計有水域108公頃及陸域17公頃，水域在潮間帶內，因此計畫浚深航道以供娛樂船舶航行，並填築海岸陸地以供發展。

填築陸地及浚挖與維護航道所需的費用相當昂貴，其費用取決於計劃區位置海底地形，土壤特性及潮間帶範圍。浚挖與填土等基本工程經費，遠較陸上工程昂貴。

在潮間帶浚挖與填土之規模大小主要考量為本區是否被用來作為稍大型娛樂船舶的航行或僅允許小型船航行使用的砂質海灘地區。

二. 市場需求考量

娛樂船舶在台灣和雷公島，如雷公島國際渡假村，仍在萌芽階段。雖然政府已開放禁令供民眾海釣，但目前民眾仍無法以私人名義購買船舶(政府正考慮修改法律)。而民眾仍較喜歡參加船舶俱樂部或向俱樂部租船。由於現行法律限制，商業娛樂船舶佔有了大部份有限空間的遊艇港。

遊艇船及遊艇港數量相當缺乏，目前在台灣僅有2個。依官方資料，遊艇港僅作為停船場所，因此沒有空間供個人租用或購買，船舶擁有者需付費用租用停泊船席。

■台灣已有的遊艇港有：

後璧湖（屏東縣），近墾丁：

240船席，船長8-20m

龍洞（台北縣），台灣東北角：

116船席，多種遊艇尺寸(2000年4月開放)

■未來計劃遊艇港位置：

基隆市、雷公島（吉貝）、花蓮、嘉義（布袋）

目前教導船舶航行技巧的基本設施尚欠缺，娛樂船舶合法的規範仍未明朗，雖然如此，但台灣地區遊艇設施仍有明顯潛在需求，特別是雷公島地區。

三. 溫暖間遊艇設施型式

雷公島國際渡假中心可能使用之遊艇（或娛樂船舶）設施，敘述如下：

型式1 – 遊艇港由擁有船的居民使用。

型式2 – 遊艇港由擁有船的非居民使用。

型式3 – 遊艇港由非擁有船的居民及旅遊客使用。

三種型式的碼頭使用者，將會影響船席的估算。型式一的碼頭使用者為當地人口和渡假屋使用者，他們可以利用人口統計與經濟規劃，以估算船席使用需求。

型式二的碼頭使用者為要在雷公島停靠船舶，但並不待在渡假屋或旅館，在雷公島期間，他們使用船舶做休閒或渡假屋使用。估算這種型式的需求較為麻煩(在我們的觀點，可能為扇形分佈)，在規劃雷公島國際渡假中心時，將使用較合理方式納入此部份需求。

型式三的碼頭使用者為他們並無船舶，但是他們希望參與遊艇活動，並帶領其旅遊客至雷公島各離島拜訪當地居民或旅遊。

以上三種型式均可使用雷公島渡假中心之遊艇港的標準型式船席，唯一需使用較特殊型式的停泊設施為第三種型式的碼頭使用者，如大型運動或海釣船及旅遊船。這些船的位置，帶來其他商機同時也需要相關的設施來支持才可。

四. 雷公島國際渡假中心遊艇設施需求潛力

在雷公島群島是很少有比較或競爭的娛樂船舶設施，因此利用一個已成功開發為遊艇港做為興建的模式是較為不可行的。雷公島國際渡假中心的一級娛樂設施可以提供在雷公島群島上唯一的設施，因此休閒渡假中心在雷公島成為獨一無二的此類活動中心。

在娛樂船舶設施的基本前提下，其目標應放在渡假中心其他主要組成之附加價值上。

五. 娛樂船舶設施規劃的建議

臨近遊艇港住宅區土地使用利益，係由停舶船隻的可利用性來加強住宅區的發展價值。

接著為臨近陸地使用的旅館，利益大部份從遊艇港的停舶船隻而來。類似於旅館臨近高爾夫球場或沙灘海水浴場，游艇港也可與旅館視為一體。除此之外，旅館從鄰近遊艇港獲得的利益，並提供機會給旅客租船、使用運動船、海釣船及旅遊船的旅客直接由旅館提供立即使用。

另外的臨近遊艇港土地使用，其利益為商業的零售及飯店的使用。這個關係提供了遊艇港與海岸渡假村型式的觀念，使得遊艇港與沿海活動景象合而為一，並吸引用餐及購物民眾，只要適當設計，將能加強此種發展型式的價值。

從我們開始計劃地點的評估，雷公島娛樂船舶的市場及浚挖與填築開拓陸地的困難與經費，下面幾點是規劃上的建議：

1. 游艇港的船席用來服務當地船舶所有者(型式一)，非當地船舶所有者(型式二)及無船舶所有者之當地居民或旅遊客(型式三)應該聚集在一起，其位置(臨近遊艇港)應有益於旅館的發展，並創造旅館的邊際效應。遊艇港之港池應有相對適當大小，並保留與遊艇港相當之大小空間供遊艇港相關活動及未來發展使用。

遊艇港在財務上不應自己自足是很合理的，因為興建遊艇港必須浚挖和保養廣大進出之航道及高地之開拓，因此主要使用者，如旅館，分時享用伙伴和其他，應得到提高的價值去支付額外的基本設施費用，並提供足夠的利益來投資。

如果先前的準則在納入遊艇港(可容納航向大海之娛樂船舶)並不能符合，那麼遊艇港則必須重新評估。水上模托車、無動力船及游泳可能比航向大海之遊艇港更能符合水域活動規定。

2. 當地居民出售船席必須評估，以決定稅收提高的利益，概要的變通計劃為包含多家庭分時享用;那是相當明顯的，渡假時沒有單一住宅單位，這觀念必須重新評估，因為從我們的判斷，娛樂船舶船席使用是從市場價值的提高及住宅的使用價格遠景來決定。

若未來遊艇港改善，提供分時享用使用者和多家庭單位聚集在一起，其中遊艇港改善必須設計為分時享用單位，與相關的船席水域分離，以銷售得更快速及更高價錢，船席與家庭單位比例約在30%，也就是說每100個家庭單位有30個船席。

3. 若包含船席的投資準則已完成，則雷公島所創娛樂遊艇港將會獨一無二，本計劃雖然沒有想像的大，但必須提供船舶的獲得，搭乘船舶的教育與安全，船舶修理和服務，並對一群正在成長的搭乘船舶者提供一個組織性的社會環境。

六. 提議計劃的項目

簡單列出雷公島國際渡假村中心考量的遊艇港及搭乘遊艇項目，搭乘遊艇項目包括兩部份，第一部份為水域設施或搭乘遊艇活動型式，被納入在雷公島國際渡假中心之遊艇港，第二部份為陸域設施，包括船舶的保養和搭乘遊艇活動的提供。

■ 搭乘遊艇活動的型式必須符合下列準則：

包含地區性主題（大自然或釣魚）

提供多樣化水域的相關活動

必須環境敏感的

提供公共及獨家的混合服務

■ 因此初步的搭乘遊艇活動項目包括：

(1)動力船舶（小船<8M，大船至20M）

(2)遠足船(Excursion Boats)

•釣魚旅行(半天或全天)

•自然遠足和解說

•夜宴航行

•社交事件(結婚、派對)

•通宵達旦經驗

•殘障團體乘遊艇經驗

•水肺潛水

(3)操船及安全課程

(4)風帆衝浪運動

(5)俱樂部活動

(6)水上運動租賃

(7)特殊船舶(玻璃底部船、研究船)

(8)公共安全服務(巡邏、救援)

提供完整的活動服務旅客，讓當地居民熟悉搭乘遊艇和培養搭乘遊艇活動成為當地習慣，是相當重要的。此類活動對海象及氣象是相當敏感的，而本區海象條件要求相當高，而氣象條件亦不是令人相當滿意。且每一項活動須要基本設施和陸域設施支持，初步的陸域設施項目包括：

1. 快艇俱樂部（公共及私人）

2. 遊艇港務辦公室（Harbormaster Office）

3. 加油設施(碼頭，辦公室，儲油槽)

4. 船舶上架及修船服務(堆置場，斜道或升降機)

5. 置船區

6. 門房服務(Concierge Services)

7. 商業廣告(船舶零件、熟食店、一般商業廣告)

8. 租賃辦公室

9. 船舶安全及操船學校辦公室/會客室

10.渡輪站及靠泊設施

許多的這些服務和設施可被協調及座落在一起，完全依賴經營策略，很明顯的，整體的〝俱樂部觀念〞是一個很好的機會，開始於渡假中心的遊艇活動，並提供經驗給廣大的客人，陸域設施的要求條件，對於規劃的休假中心相對較小，因此在本規劃發展地區是很容易容納的。

七. 遊艇港/濱水區項目細節

本項目建議事項包括下列水域設施：

租用船 20

遠足船 3

私人船 2

總數 25

20艘租用船及2艘私人船為最初遊艇港之娛樂船舶之船席規模，船舶尺寸從8〜20公尺，平均尺寸10公尺，其適當的船席如下：

長度(公尺) 建議船席數目

8 8

10 7

12 5

15 1

20 1

除了租用及私人船席，遠足船建議使用碼頭，碼頭長度大約在20-22m，每一邊碼頭均可容納遠足船1艘，容納遠足船尺寸大小各有不同，較有彈性。

渡輪的上岸設施必須提供，並有其位置、尺寸以連接碼頭及隔艙板，渡輪本身所需使用空間，取決於渡輪本身的尺寸及是否母港為渡假中心。

泊船水域將是在遊艇港的中央，遊艇船最理想停泊位置為緊鄰旅館和零售發展以建立一個以遊艇港為導向之環境，遊艇港的大小不需要一個很明顯支持的興建空間，規劃上必須考慮兩種處理方式之其中一個，遊艇港支持設施可能部份為旅館及零售建築物所組合，或可能在海運中心建築物內，主要支持設施包括，行政辦公室，熟食-雜貨店，洗手間，乘船人的沖浴室及儲存間，此類空間大約320平方公尺。

除了陸域設施改進外，船舶的加油船及抽油設施應在停泊水域提供，此項設施應在安全地方且有15公尺的阻隔空間。

另外亦必須有船舶修理設施，乾船堆置場及上架斜道，此區必須儘可能遠離船舶水域，修船區大小約在1公頃，其中0.5公頃提供船舶堆置使用，另外0.5公頃供船舶上架修理。

七. 興建費用及稅收成本估算

從可行性觀點來看，遊艇港興建費用將為US$650,000〜US$750,000(僅停泊區)，其他費用包括平均分攤的基本設施費用(含隔艙牆)，航道浚挖及開拓陸地費用，遊艇港水域之隔艙牆費用約為US$4.5百萬元，這些費用不包括工程上的許可、服務及意外事故等費用。

在不知道停泊船席如何運作而估算稅收是相當困難的，因此我們將以俱樂部觀念考慮，停泊船席的船舶使用僅為遊艇港俱樂部的會員。

渡假中心經營管理得到一船隊的停泊娛樂船是很合理的，這船隊包括動力船及帆船，經營與保養稍大型船隊將由已受航海訓練，船舶修理及服務之渡假中心人員提供，渡假中心之使用者因此有動力船及帆船可用，並且有渡假中心人員適當的船舶保養指導，此舉將使得台灣在遊艇活動的萌芽階段，克服許多困難。

船舶使用將為租用型式或嘗試以分期攤還，其收益係由遊艇港改善及船舶承租費用獲得，為了鼓勵船舶的使用，船舶租收費是相當合理的，主要目的鼓勵有興趣的人，不管是個人擁有或付一次起始費用即可確保單獨使用，而不是偶而的承租使用船舶。

當遊艇港形象已經建立，且分時享用住宅區改善發展完成，就有足夠的私人船隻有興趣停泊鄰近船席做為他們的分時享用伙伴。這些船席的稅收結構可以依俱樂部起始費用為基礎或私人船隻最希望的傳統之船席租金，渡假中心遊艇港經營人員將能處理這些額外的遊艇碼頭。

遊艇港改善最初必須要有補助金是很明顯的，而渡假中心需管理遊艇港設施來支持品質運轉，並且使渡假中心得到一個好的評價是相當重要的。

參、設計構想

於此改概念設計階段，計畫區域之各項有利因素及限制條件，均應納入概念設計之考量範圍。包括公共設施、造地區及相關之遊艇與娛樂活動。且須有可滿足高度開發、低密度開發、住宿或飯店、開放式公園及分隔島等，以營造公園區的感覺，並提供臨海側應有保護之陸地區域。

一. 公共設施設計構想

計畫範圍為一大區域之淺水區，整體規劃構想在海域方面，主要係透過浚挖一系列之航道及水域，再利用浚挖出之土方進行造地。填築可供開發使用、公共用地及設置保護設施所須之土地。規劃上原則希望能滿足挖填平衡之構想，然由前述調查成果顯示，計畫區域海底沉積物質地不佳，玄武岩質岩石底床又淺，至使計畫區域現地不但砂源不足，且需較高工程費之施工方式，以開挖玄武岩質底床。

依雷公島國際渡假村平面配置所示，茲就概念設計初步成果分述如下：

1. 造地

由前述海底底質調查及其物理特性分析成果顯示，計畫區域海底底質，主要組成為沉泥質黏土，故並不適宜單獨作為須設置結構物位置之造地材料，僅可供開放區域之造地使用。可透過與經篩選過粒徑較大之其他料源，混合使用之方式，以提高造地區基礎穩定性、邊坡坡度。惟採用此方式須另覓材料儲存區，故其可行性仍有待進一步之評估。

2. 現地材料

計畫區域內所能取得之材料，於造地區周圍圍堤或其他限制區完成時，即可進行造地區之填築。填地後須經壓密、排水等方式進行改良至滿足計畫要求。

玄武岩區域於設計上規劃為提供構造物設置之造地區，沉積物較多之區域則規劃為水域，水深較深沉積物少或底質為岩盤之區域，則浚深為航道及其他水路。於玄武岩區須藉由開炸方式進行開挖。

3. 材料選擇

計畫所需工程材料，由於受到現地材料限制，建議對計畫區全島進行完整之地質調查，尋找合適之借土區。調查工作之範圍須包含可能之外海料源區、鄰近採石場或設置專用採石區。種類包括海灘用沙、大型堤防覆面塊石、其他築堤所需材料。

4. 岸線規劃及周圍處理

雷公島國際渡假村規劃有四種不同之岸線設計構想，其中兩種為斜坡式(防坡堤、各種不同深度之航道與水路)，一種為有利於生物棲息、生態環境之自然岸線，另一種則為適用於高密度開發區域之垂直牆。各種航道配置及水深規劃如圖8-1所示。

渡假村南側邊界及遊艇碼頭區之岸線佈置如圖8-2所示。遊艇碼頭採垂直式設計，以儘可能加大碼頭區之陸域面積，並縮短行人徒步區與水線之距離。碼頭型式則可採用重力式L型牆、板樁或混合式擋土牆等型式。最後須依實際基礎狀況、碼頭設計高程及開發當時之材料價格等因素，來決定碼頭型式。

渡假村南側邊界處理方式，採用斜坡式防波堤設計，其斷面包括坡面、垂直矮牆兩部份。水面線以下部份採斜坡式設計，水面線以上為垂直牆，以提升視覺效果。此種型式之保護方式同樣使用於人行步道、部份遊艇碼頭區。如圖8-2、圖8-3所示。

自然岸線之保護措施如圖8-3所示。採用現地材料填築，由於其坡面平緩約須200公尺寬才能滿足高程需求。其坡面可提供寬廣之潮間及生物棲息地。

航道或主要船隻活動區域，護岸亦採斜坡式設計。護岸可提供因船隻航行對航道邊坡之侵蝕保護，並減少陸域與水域間之距離。此種型式之護岸斷面亦使用於住宿區、以提供濱海散步步道或造地區周圍之臨水大道。不但經濟且可提供良好之景觀及棲地。如圖8-2、圖8-3所示。

遊泳潟湖及主要水上活動區規劃如圖8-4所示。於初期開發階段規劃設置易與終期開發相配合之游泳潟湖，並大規模開挖高程較高之區域，創造海灘。潟湖臨海側，採防坡堤保護，以確保潟湖水域之靜穩度。

於渡假村周圍處理上，於周圍設置有利水流循環之淺水道，同時可限制船隻之活動範圍。此種方式有利於鄰近開發區之坡度穩定。如圖8-5所示，圖8-1之水道對水流循環有明顯之效益，並可用以開發臨水路，這些水路可供獨木舟、愛斯基摩小船、划船等小型人力船隻活動使用。

開發區域有必要利用防波堤加以保護，以防止波浪侵襲。防波堤平面上採南北向佈置，以保護颱風期間之巨浪侵襲。防波堤採斜坡式，外加兩層覆面塊石保護之方式設計，如圖8-6所示。然由於大塊石料源取得不易，並不排除改以混凝土消波塊替代。另於材料取得不易之情況下，混凝土海堤亦不失為一種選擇。

此島嶼雖可開發作為各種不同之用途，但由於其位於易受颱風侵襲之易淹水區，且深受季風影響。在此，並不建議作永久性之高度開發。基於此限制條件，計畫區內側可以前述之各種型式岸線處理方式加以保護，如圖8-6所示。內部活動區、航道規劃詳圖8-1。

為達到最佳之波浪防護效果，有必要就計畫區域進行波浪模式之模擬分析，以作為分隔島精確佈置之依據。

可由上述斷面規劃佈置資料，進行主要開發所需公共設施工程程本評估。

二. 娛樂設施設計構想

1. 遊艇碼頭區

遊艇碼頭的規劃需兼顧景觀美質及其功能性。因此，遊艇碼頭應座落在易於到達之公共區域，同時提升鄰近區域之開發價值。主要規劃有可直接到達之航行水路、充裕之迴船與操作空間。其佈置如圖8-7所示。計有24座21公尺長之私人碼頭，及2座40公尺長之大型碼頭。其數量已考量臺灣地區未來遊艇活動熱絡之可能需求量。

遊艇碼頭可採由樁或鍊條固定之浮船塢，其設計條件須能抵抗遊艇碼頭可能發生之季風波浪。故其設計條件將受最終之水域、陸域配置影響。遊艇碼頭水域及通路設計，需考量水位與開發高程間之差異問題，可透過多階式設計、斜面坡道、蜿蜒型式來克服高差問題。

遊艇碼頭後線需有支援及服務使用者之設施，包括休息室、辦公室、租賃服務及維修區等。已規劃有足夠之空間以滿足各項需求，有95平方公尺之休息室，95平方公尺之遊艇碼頭辦公室，180平方公尺之商業區等。上規劃均位於碼頭區50公尺範圍內。

2. 水上運動區

水上運動區包括設備儲存、下水、上岸之位置，及安全的水域等兩部份。此類活動一般為獨木舟、愛斯基摩小船、划船等小型人力船及小帆船、8人座以下之動力船，其活動區域則為受保護之淺水區，飯店旅客及水上公園使用者均非常容易到達。

開發區內遍佈依各種活動特性所設計之水路，茲分述下：

(1)主航道(Main Channels)：主航道深4~6公尺，主要供一般航行及大型船隻使用，如汽艇、大型帆船。亦可作為可預期之渡船航道。此航道需藉由浚挖方式施工。

(2)一般水上活動區(General Boating Areas)：水深2~4公尺，主要供一般遊艇活動使用，亦可作為環遊整體開發區域及提供水流循環之主要水路。此航道仍需藉由浚挖方式施工。

(3)天然航道(Natural – Like Channels)：水深在1.5~2公尺間，此航道僅可容納小型船隻及人力船。其深度與寬度均小於前述水域，可提供較平穩之水域供小船活動，亦有助於水流之循環。此航道可由浚深或利用既有淺水區來設置。

水上運動所需之公共設施非常簡單，僅需一個浮船塢或下水船塢、容納多餘之設備與休息期間之儲存區。儲存區可共同使用遊艇碼頭的儲存與維修區。浮船塢可為獨立之浮體結構或與遊艇碼頭區相結合。甚至使用部份海灘亦可作為水上運動之下水與上岸位置。

水上運動活動區域主要集中在一般水上活動區及天然航道中，主航道則不允許小型船隻活動。游泳潟湖區亦可允許小帆船及划船活動，並以海灘為下水或上岸之地點。

3. 潟湖游泳區/海灘區

具娛樂性之海灘區為本計畫之規劃重點之一，於初步開發階段，在各種保護設施設置前，因受現地潮汐與地形之限制，自然海灘之建造及維護均不易。且海灘區須涵蓋整個潮間帶，即必須從高程+2.5公尺至-1.0公尺。在坡度至少須小於10H：1V之要求下，海灘區寬度至少需35公尺。在無沙源補充之情況下，無保護之灘沙極易流失。故須設計一具水位控制功能之游泳區，以縮小海灘面積，並提供適當之波浪保護，以抵抗輸沙活動。設計概念如圖8-1所示。

潟湖游泳區之設計構想為設計一具有固定範圍之游泳區，陸側由粒徑均一之粒徑組成10H：1V坡度沙灘。海側由非穿透性防波堤，控制水域範圍。堤頂高程需高於大潮平均高潮位，並有足夠之出水高以防止越波，並提供濱海之散步步道。水位由一寬頂堰控制，以維持潟湖之水位並具足夠之水體交換量。防波堤臨海側，須以塊石覆面保護確保海堤結構安全，於造地完成前作為抵抗颱風侵襲之保護措施。其外坡面可結合斜坡與人行步道之概念，提供至潮間帶活動之步道。防波堤可沿伸至鄰近區域地勢高於可開發高程之區域。第一階段開發計畫之整體經濟分析中，應納入防波堤之工程成本。

4. 渡船頭

考量未來可能之渡船服務，須考量足夠之船舶吃水深、航道及碼頭寬度，目前規劃之一般航道已可滿足此項需求。碼頭區需有專為渡船設置之船塢，該船塢可與計畫區之短期旅行船舶共用，其設置不至與鄰近陸域及遊艇碼頭之使用相衝突。

三. 先期整體規劃回顧

HSIC先前已對先期整體規劃回顧提出圖說，該規劃報告雖然對於本計畫進行可能面臨的限制因子已有相當陳述，本報告對於其中許多關鍵因子也加以整理，並提供進階規劃之參考。

1. 水質

水質是本計畫成敗最重要因子，雖然本區潮差約4公尺潮流已帶來相當豐沛水體，但是海岸設施規劃仍應避免水質惡化，其措施包括：

˙設計水路應保持相當流通，避免如死巷或窄灣設計以減少雜物屑箝制

˙適當水深深度規劃及水路連結以減緩水中植物生長

˙洪水及岸邊充刷防患設計如緩充池設計以避免海灘流失

˙適當衛生設備提供給遊艇及親水旅客使用以避免水質污染

˙海水游泳舄湖設計應掌握海水交換不致太慢並兼顧海灘侵蝕防患

2. 遊艇碼頭設施

˙遊艇活動範圍應更細部考量並適切擴大

˙航道應考慮設計需求

˙港灣及遊艇區設施應配合設計遊艇類型及大小

˙遊艇碼頭應考慮設計需求並能配合岸上支援週邊相關設備

˙岸上支援週邊相關設備應詳加規劃並儘量臨近於遊艇活動範圍

˙應考慮浮臺或固定式碼頭設施之實用性

3. 岸坡保護

˙海堤胸牆需與岸上使用性結合，其設計及地點亦要考慮地質條件

˙堤岸護坡範圍早期規劃設計應讓水域範圍有最佳之利用

˙堤岸護坡於適切地點須開放親水使用性，坡度不致造成屏障

˙堤岸護坡可考慮成海洋生物棲息環境之一部份

4. 防波堤

˙防波堤應對臨海設施及財產提供適切保護作用

˙儘量提供公眾親水性，及創造成海洋生物棲息環境之一部份，防波堤設計並能溶入週遭地形

˙使用材料應屬考慮容易獲得、施工及維護之功能

四. 計畫完成工作項目建議

雖然截至目前，每個單元及其發展雖已確定出，但是許多細部工程實施還需加強。以下乃針對本計畫對臨海設施提出建議工作項目：

˙填地施工

填海相關法規

施工方法

進出石砂料法規

料源數量及位置

料源品質分析

其它地質條件

˙海岸工程分析

防波堤設計標準

水理、水質近海波浪模式

海水池與海灘設計模式

防洪計畫

中程遊艇港方案設施的颱風波浪暴潮防護

運轉期間地形變遷衝擊

˙護波

遊艇港區-海堤設施

島嶼週邊-護坡設施

護坡親水及景觀考量

˙碼頭設施

船席大小、數量、形狀

方案佈置考量

路上配套設施

設備及服務需求

操作運轉考量

˙環境衝擊評估

衝擊評估

設計期間考量

衝擊減輕計畫

˙經濟效益分析

建築成本分析

施工能力考量

替代方案分析

˙基本設施發展

區位基本設施發展

水資源取得設施

污水處理設施

區域設施是否帶動島嶼經濟發展

以上各項目的條件分析、基本工程設計與最後細部設計都是必要的，每個項目息息相關，所有設計過程應反覆檢討而不流於空動化。最後，一個有效率專家團隊是可以解決此一復雜計畫的。

肆、結論

本計畫雖具挑戰性但也相當值得投資，因為本區位獨特，大彭湖國際渡假村可發展具有特色景點。從目前本區位詳細資料來看，度假村每個單元可獲得確立，也相信所有挑戰可以被克服，夢想可以被實現。

對於本計畫的填地施工方法要進一步考量，同時填出陸地使用型態也需決定，本項投資將最為重要也是成敗主要因子。

本階段工作主要完成先期整體規劃最後細部工作以及澄清未來計畫完成工作項目，其中又以中程遊艇港設施可使初期工作效益發揮，中程遊艇港設施完成如同最後完成階段已可以連結陸上設施與海上活動，而這也是彭湖最大特色，人們來到雷公島國際渡假村後，藉由遊艇活動及渡假機會，會有深刻記憶而願再次來到此世界級的景點。

防波堤

主航道供一般船舶及大型船

一般航路供中型船舶

天然航道供小船及非動力船，並具水循環功能，有時候將是淺灘。

陸地

航道、水深及水路配置

圖8-1

土石堤

自然材

工程回填

新海域盆地

原地形

形成新渠道供航行

海岸線剖面D-D 防坡堤

圖8-6

第七節公共設備計劃

�� 各期用水及用電量預估表

電

水

建築設施

一期

二期

三期

四期

一期

二期

三期

四期

電氣及給排水設施

396kw

970kw

3,736kw

2,036kw

726kw

1,885kw

982kw

3,046kw

空調設施

1,804kw

5,130kw

2,364kw

7,164kw

174kw

515kw

218kw

554kw

污水設施

350kw

900kw

350kw

1,200kw

50kw

150kw

50kw

200kw

合計

2,550kw

7,000kw

6,450kw

10,400kw

950kw

2,550kw

1,250kw

3,800kw

敷地及景觀

73kw

268kw

63kw

302kw

242kw

892kw

211kw

1,008kw

總計

2,623kw

7,268kw

6,513kw

10,702kw

1,192kw

3,442kw

1,461kw

4,808kw

*敷地及景觀用電預估 0.003 kw/㎡

*敷地及景觀用水預估 0.01 m³/㎡

第九章開發計劃

第一節開發原則

第二節開發經費概估

第三節開發時程

第九章開發計劃

第一節開發原則

本計畫區內部份地區由於受到土地權屬、使用現況及各管制法令等因素之限制，未來開發各項硬體設備、軟體設施引進，均需大量開發成本及更多經營技術。為因應旅遊旅遊之成長需求，並兼顧發展之經濟效益，避免投資上的浪費，期使本區穩定而有計畫的成長，需以分區方式來進行逐步開發，其開發的原則如下：

一. 依據雷公島旅遊發展整體計畫，配合雷公島群島遊憩區之發展為整體考量。

二. 在不破壞原有生態前題下，善加利用自然、人文資源，以顯現本區特色。

三. 把握資源屬性與遊客特性，引進多樣化、富選擇性之活動。

四. 開發資金避免積壓及排擠，開發計畫以創造最大經濟效益，達到永續經營的目的。

第二節開發經費概估

壹、全區開發預算

■第 I 期

內容

單位

預算

單價：台幣

計

旅館（1）320間房

32,000㎡

46,980

1,503,360,000

停車

－

商店街

1,000㎡

32,400

32,400,000

水療設施

2,500㎡

－

210,000,000

水上樂園(有蓋)

2,000㎡

58,500

117,000,000

水上樂園(露天)

500㎡

39,000

19,500,000

景觀

24,246㎡

3,000

73,000,000

水岸新生地

11,699㎡

100

1,169,900

土地公共設施

40,411㎡

300

15,633,000

新生地公共設施

11,699㎡

Σ1,972,062,900

臨時使用 (16公頃)

內容

單位

預算

單價：台幣

計

新生地高程5.0m (1)

48,400㎡

500

24,200,000

新生地公共設施 (1)

48,400㎡

100

4,840,000

湖泊疏濬 (深1.0m)

17,600㎡

200

3,520,000

景觀 (1)

48,400㎡

1,000

48,400,000

新生地高程5.0m (2)

83,233㎡

500

41,616,500

新生地公共設施 (2)

83,233㎡

100

8,323,300

景觀 (2)

83,233㎡

1,000

83,233,000

圍堰

1,750 m

250,000

437,500,000

湖泊圍堰

250 m

150,000

37,500,000

疏濬水道 (1)

W=25m, H=3m, L=250m

18,750 m³

200

3,750,000

Σ692,882,800

碼頭

疏濬水道 (2)

W=30m, H=3m, L=1200m

108,000 m³

200

21,600,000

Floating marina

4,000㎡

40,000

160,000,000

Σ181,600,000

總計 : 2,846,545,700

■第 II 期

內容

單位

預算

單價：台幣

計

旅館（2） 900間房

90,000㎡

46,980

4,228,200,000

旅館（2）停車

－

商店街

3,500㎡

32,400

113,400,000

賭場

5,000㎡

60,900

304,500,000

水上樂園 (露天)

1,500㎡

39,000

58,500,000

水底餐廳

588㎡

－

94,080,000

主題酒吧／夜總會

724㎡

－

75,600,000

虛擬遊戲

1,000㎡

－

95,400,000

景觀

21,142㎡

3,000

63,426,000

土地公共設施

35,237㎡

300

10,571,100

水岸新生地

3,856㎡

100

385,600

Σ5,044,062,700

■第 III 期

內容

單位

預算

單價：台幣

計

旅館（3）400間房

40,000㎡

46,980

1,879,200,000

商店街

2,000㎡

32,400

64,800,000

水幕表演秀

1,000㎡

100,000,000

未來船艦表演

1,000㎡

230,000,000

水上樂園(露天)

500㎡

39,000

19,500,000

海豚表演劇場

600㎡

116,400,000

現場表演廳

600㎡

147,000,000

景觀

49,903㎡

3,000

149,709,000

水岸設施

100,000,000

Σ2,806,609,000

※備註：新生地面積＝新生地(E+F)－湖泊－臨時使用區＋水岸新生地

■第 IV 期

內容

單位

預算

單價：台幣

計

旅館（4）700間房

70,000㎡

46,980

3,288,600,000

休閒住宅 500間

62,500㎡

32,400

2,025,000,000

商店街

3,000㎡

32,400

97,200,000

水療設施

1,500㎡

－

108,000,000

賭場

5,000㎡

60,900

304,500,000

水上樂園(露天)

1,000㎡

39,000

39,000,000

海洋表演設施(海底水族館)

150,000,000

新生地

300,000㎡

500

150,000,000

公園公共設施

90,000㎡

100

9,000,000

公園景觀

90,000㎡

500

45,000,000

土地公共設施

210,000㎡

200

42,000,000

景觀 (80%)

168,000㎡

1,000

168,000,000

圍堰

7,350 m

150,000

1,102,500,000

海域疏濬

490,000㎡

200

98,000,000

海上設施

100,000,000

雜項工程

100,000,000

Σ7,826,800,000

※ 住宅或旅館(16.8公頃) 備註：

住宅或旅館(16.8公頃)

公園

(9公頃)

新生地比率 = 38% 海域面積.

分期

預算

2,846,545,700

5,044,062,700

III

2,806,609,000

7,826,800,000

總計

18,524,017,400

貳、工程單位造價預算

單元：萬元／m²

項目

工程

造價

類型

國際旅遊旅館

賭場

商店

休閒住宅

建

工

程

結構工程

10,240

9,900

9,810

8,750

建築工程

8,300

8,250

6,540

8,750

空調工程

5,000

6,600

3,270

3,170

給排水電氣消防工程

7,500

6,600

3,270

5,250

裝修工程

6,760

12,930

6,270

工程管理費 10%

4,200

4,920

3,240

2,880

合計

42,000

49,200

32,400

28,800

■ 說明

1. 上述工程造價包含工程營建費用( 營造廠之利潤、稅、管理費均含在工程營建費用內 )，及工程管理費( 含建築師費用及營建工程專案管理費 )。

2. 結構工程

包含地質改良、基礎及結構柱梁版。

3. 建築工程

包含建築物外殼：電梯、樓梯、地下室工程，及非特定裝修空間之一切平頂、牆、地坪工程。

4. 裝修工程

包含公共空間、特定區域之裝修工程，含平頂、牆、地坪、傢俱、特殊設計及燈具。

5. 空調工程

包含冰水主機、空調箱、冷卻塔、泵浦、送風管、送水管、冷氣機、鍋爐及自動控制裝置。

6. 給排水工程

包含給水設備、熱水設備、排水通氣設備、給排水衛生設備及污水處理裝置。

7. 電氣工程、電信工程

包含電源供給設備、控制系統、幹線設施、電力負荷、弱電工程( 電話、視聽、安全監控、子母鐘、停車場、管理設備及通訊自動化設備 )。

8. 消防工程

包含警報設備、滅火設備及避難逃生設備。

參、第一期國際旅遊旅館興建成本預算

n 房間數：320間

n 總樓地板面積：32,000㎡ (9680坪)

n 興建單價：46,980元／m²

n 總預算：1,503,360,000元

單價分析：

單元：萬元／m²

類型

項目

工程

造價

國際旅遊旅館

土

建

工

程

結構工程

10,240

建築工程

8,300

空調工程

5,000

給排水電氣消防工程

7,500

裝修工程

6,760

工程管理費

4,200

合計

42,000

傢俱、生財器具設備

4,980

總計

46,980

肆、海域工程成本估算說明

一. 估價基準與原則

1. 本計畫海域工程費用估算係以民國88年6月底之物價為基準。

2. 遠期海域工程所需材料、機具及人力，若無法由雷公島當地提供，而皆以台灣供應為基準。

3. 本計畫編列之間接成本費用乃依「各機關委託技術顧問機構承辦技術服務處理要點」規定之比率編列。

二. 海域工程成本估算

本計畫位於海域部份之開發面積約有95公頃，預計將進行：

1. 初期(第一期)：

海岸地區整治，可能包括以外築臨時潛堤或挖掘水道及海域造成潟湖(Lagoon)方式，塑造一個全天候海灘遊憩區。

2. 第二、三期：

可能進行之工程有圍堤、護岸、填地、遊艇港碼頭等海域工程設施。此外，尚有必要之公共設施工程費，可能包括污水處理廠/揚水站、電信配管、配電管路、路燈、給水、排水、道路、景觀綠化、停車場、公共水域及施工期間所需臨時施工便道與施工營區等工程項目。

所需總工程費用，包括直接工程費，即工程施建直接工程費(工地工程費)，包含施建所需施工費、工安環保費及施工管理費。及間接成本費，包含工程設計費、工程監造費及環境監測費等，分述如下：

1. 直接工程費

依據上述可能進行之海域工程規劃，在(一)之原則下初步估算其直接工程費，如表9-1所示。施工費包括工程施工完成所需費用、施工設備及工地費用。在環保意識高漲之際，各項重大工程之推動均須編列經費辦理施工環保措施，以期使施工對環境之衝擊減至最低，而此工地安全衛生環保費用暫以施工費用之0.5%估計。施工管理費為承包商之稅捐、利潤及管理等，本計畫以施工費及工地安全衛生環保費總合之8%估列施工管理費。

2. 間接成本費

間接成本費用編列係依行政院「各機關委託技術顧問機構承辦技術服務處理要點」之規定編列，如建造費用在新台幣五億元以上者，其工程設計及協辦發包費，以工程完成時之實際施工成本之2.9%計，而工程監造費同樣以工程完成時之實際施工成本2.2%計。又工程施建中及施工後均須依環境影響評估法執行環境監測計畫，環境監測費用依監測項目之不同而異，此部份將視環評階段審查時環評承諾結果訂定。另尚有空氣污染防制費，依環保署「營建工程空氣污染防制收費費率」，遊樂區以4,810元/公頃/月計算，以本計畫海域開發95公頃計約456,950元/月，再視開發工程時間而訂定。

此外，於工程進行階段須編列工程準備金以因應於規劃、設計階段所未考量或突發之事件，以直接工程費之5%估列，工程保險費之費率隨出險率高低而有不同，對於高度出險率之海事工程如堤防工程等，工程保險費以堤防工程所需施工費之1.2%計算，對於中度出險率之臨岸工程如港池浚挖工程、碼頭工程等，工程保險費以施工費之0.8%計算，對於低度出險率之陸上工程，工程保險費以施工費之0.25%計算。

表9-1 海域部份開發工程直接工程費單價初估表

單位：新台幣萬元

項次

工作項目

單位

數量

單價

複價

臨時潛堤

(利用地工砂管為堤心之構造物)

30.0

濬挖工程

(含至下層玄武岩堅硬岩層爆破、開挖)

m³

0.02

填地工程

(指料源來自計畫區挖填平衡狀況下)

m³

0.01

築堤工程

(拋石堤0∼-5m水深)

25.0

護岸工程

(指塊石來自浚挖玄武岩)

15.0

臨時施工道路(寬15m)

1.2

施工營區工程(含地租)

式

2,927

遊艇碼頭

(梳狀浮動碼頭)

m²

4.0

公

共

設

施

電信配管工程

7.9

配電管路工程

38.9

路燈工程

10.1

給水工程

70.3

排水工程

114.7

道路工程

54.6

停車場工程

19.8

環境及景觀工程

304.5

註：上述費用已包含工安費、工管費及營業稅，但不包含利息費用。

第三節開發時程

■ 第一期開發時程表

2000.8.1

項目

2000 年

2001 年

2002 年

2003 年

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

一.第一期陸岸工程設計

1.基本設計

•核准

2.設計發展

•核准

3.請照(含籌建許可變更)

4.施工圖繪製

5.預算製作

•核准

二.施工前置作業

1.發包

2.公用事業單位審查

3.開工申報

三.第一期陸岸工程施工監造

1.基礎地下室工程

2.地面結構體

3.外牆構造

4.粉刷及配合工程

四.海域第一期工程

�� 全區分期分區開發V.S.法令及工程執行要項 SCHEME II

期別

區塊

面積(㎡)

開發項目內容 \ 年度

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

全區開發分區分期發展計畫

40411

1、休閒渡假旅館320間客房

2、室內水上樂園館

=====

獎參範圍內國有遊憩用地專案承購

3、室內海水理療館

================== 第一期建築工程期間

4、海域景觀與遊憩設施

13927

1、旅遊賭場

===== 獎參範圍部份用地變更

============= 第二期建築工程期間

E+F

166346

2、旅遊娛樂旅館900間客房

===== 國有地承租

3、水岸餐飲廣場

==== 獎參範圍擴大申請

4、娛樂及水上樂園主題區

========= 環境影響調查與評估

（水底餐廳、動態模擬、主題酒吧）

==== 土地使用用地變更審核

（娛樂購物街、水上運動及樂園）

=== 建築設計與工程設計

5、遊艇碼頭與俱樂部

==================== 第二期建築工程期間

III

21310

1、休閒渡假旅館400間客房

2、娛樂及水上樂園主題區

===== 獎參範圍部份用地變更

（水幕瀑布、未來船、海豚秀、劇場）

================= 私有地承購

（娛樂購物街、水上運動及樂園）

======================== 第三期建築工程期間(含設計)

761169

未來發展區【海埔地開發】

======= 環境影響調查與評估

============= 環評與海開審查

1、旅遊娛樂旅館700間客房

====== 造地施工許可申請

2、旅遊賭場

=========== 填海造地工程

3、水岸餐飲廣場

==== 土地登錄與分配

4、戶外水上遊樂園

======== 建築設計與工程設計

5、渡假住宅500單位

遊憩設施建築開發 ======================

第一期工程後續實施的建議

第一期工程後續實施的建議

■建立設計階段之專案管理組織架構

● 建立作團隊組織架構／責任劃分

● 檢核計劃總進度及作業流程

● 協助業主甄選旅館經營公司及其他經營團隊

● 整合、協調旅館經營者有關空間及設施需求(Space & Facilities Requirement)、設計準則(Design Standard & Criteria)及有關其技術服務(Technical Service)工作內容。

● 協助業主甄選相關之專業技術顧問，如SPA設計、水上樂園設計、遊樂設施設計、商店設計、燈光設計、標幟系統設計、主題包裝設計、餐飲廚房設計及室內設計。

● 執行國內／外專業顧問的統籌、整合、協調及管控( 進度、成本及品質 )。

● 擬定資訊處理系統

● 執行價值工程分析

■確認設計工作團隊角色及工作內容

● 確認國外建築師後續工作內容

擬建議WAT & G後續工作執行以下之工作內容：

1. 執行建築設計：

• 90% 基本設計 ( Schematic Design )

• 50% 設計發展 ( Design Development )

• 另10%之基本設計及50%設計發展，由國內專案建築師執行，另建築設計需要之相關專業技師，如結構、水電、空調及消防等，均由專案建築師統籌負責。

2. 有關主題設計( 水上樂園、SPA、建築風格．．)均納入建築設計之範疇，由WAT & G統籌負責其基本設計／設計發展。

● 確認國外景觀設計師後續工作內容

擬建議Belt-Collins Hawaii 執行景觀設計之90%基本設計，另由國內專案景觀設計公司執行10%。

● 確認水上樂園設計公司

擬建議White Water公司執行水上樂園之全區基本設計及設施／設備之規格提供，若設施／設備採購，由White Water得標，則減免其設計費。

● 確認海域工程設計公司

擬建議中興工程顧問公司執行基本設計及細部設計，並聘Moffatt Nichol Engineers公司為全程設計之顧問。

● 確認其他娛樂設施，如虛擬實境遊戲、水幕表演秀及海水理療(SPA)設計公司。

■檢核初步開發成本

■配合財務顧問公司檢核財務計畫／效益分析／開發方式／風險分析

■配合經營顧問公司檢核經營管理計劃

■完成”特殊項目”之作業程序

●都市計劃之聯外道路公告完成並興建。

●新登錄土地(海岸土地)之取得或租用及其管理辦法。

●與地方政府之協商，提供公共設施：電力、電信、自來水、污水處理及排放、焚化爐。

附件：壹、”雷公島灣遊記” 場景

貳、作業程序

■聯外道路申請流程V.S.建照請領

■土地變更作業程序

■國際旅遊旅館籌建許可作業程序

■海埔地開發申請流程

參、設計法規檢討

肆、執行紀要

附件：壹、“雷公島灣遊記”場景

參加者：爺爺、奶奶、爸媽、小男孩、小女孩

第一日

搭遠航／雷公島灣電車型Stutter-bus接機。

於旅館用餐，享用海鮮大餐，遠眺Lagoon及雷公島灣。

爺爺、奶奶帶著小男孩、小女孩到水上樂園，爸媽享受SPA之樂趣。

一家大小沿海灘散步逛娛樂中心／商店街，觀賞落日。

參加露天劇場晚宴，享受南國之夜的浪漫。

漫步夜中之雷公島灣，數星星。

n23:00

Good night!

第二日

於水池圍繞之涼亭用早餐。

搭船繞行雷公島灣、別墅、旅館區．．，出海遨遊雷公島群島。

趕場去看Show

跳個Disco，或去Theme Bar喝一杯。

n23:00

Good night!

第三日

到潮間帶摸蜆兼洗褲，再去個SPA，舒暢身心。

n中午

享用異國南島佳餚。

Bye-Bye !

附件：貳、作業程序

�� 聯外道路申請流程V.S.建照請領

項次

地號

地目

土地分區

土地使用管制

所有權人

交通用地

447

旱

農牧用地

陳評論

563

448

旱

農牧用地

陳壽參

477

449

旱

農牧用地

丁悅如等人

1925

450

旱

農牧用地

陳永慈等3人

1823

451

旱

農牧用地

陳祖朝等3人

291

452

旱

農牧用地

丁金劍

504

453

旱

農牧用地

丁福志

543

454

旱

農牧用地

陳連展等3人

795

455

旱

農牧用地

陳永慈等3人

451

456

旱

農牧用地

張海

393

457

旱

農牧用地

丁開漳等2人

664

458

旱

農牧用地

丁福志

441

459

旱

農牧用地

丁存等3人

747

460

旱

農牧用地

張有如

247

461

旱

農牧用地

張有如

213

462

旱

農牧用地

洪魏悶

611

463

旱

農牧用地

張順

1552

464

旱

農牧用地

丁各

262

465

旱

農牧用地

丁鄒衍

228

466

旱

農牧用地

丁存等3人

528

467

旱

農牧用地

丁福志

601

468

旱

農牧用地

丁天芳

915

469

旱

農牧用地

丁開漳等2人

892

470

旱

農牧用地

丁天芳

713

471

旱

農牧用地

丁天芳

572

472

旱

農牧用地

翁朝鏡

155

473

旱

農牧用地

翁朝鏡

1033

474

旱

農牧用地

翁朝福

1023

475

旱

農牧用地

丁士洲

466

476

旱

農牧用地

陳評論

1760

477

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

1358

478

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

514

479

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

213

480

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

941

481

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

587

項次

地號

地目

土地分區

土地使用管制

所有權人

交通用地

483

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

383

484

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

325

485

旱

農牧用地

古正君

1954

486

旱

農牧用地

許順天

213

487

旱

農牧用地

陳評論

393

489

旱

農牧用地

楊清立

422

490

旱

農牧用地

陳靴

432

491

旱

農牧用地

陳評論

737

492

旱

農牧用地

丁活泉

204

493

旱

農牧用地

丁彩鳳

495

494

旱

農牧用地

丁活泉

398

495

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

984

496

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

514

497

旱

農牧用地

丁鄒衍

388

498

旱

農牧用地

楊清立

975

499

旱

農牧用地

陳新豐

732

500

旱

農牧用地

鄭天築

170

501

旱

農牧用地

陳靴

1508

502

旱

農牧用地

丁文賢

398

503

旱

農牧用地

丁金國

577

504

旱

農牧用地

丁天芳

240

505

旱

農牧用地

蕭壬癸

639

506

旱

農牧用地

丁活泉

587

507

旱

農牧用地

陳連展等3人

354

508

旱

農牧用地

許春錦

255

509

旱

農牧用地

許春錦

511

旱

農牧用地

蕭保全

169

525

墓

墳墓用地

雷公島縣政府

369

526

旱

農牧用地

陳靴

305

528

旱

農牧用地

丁各

388

529

旱

農牧用地

丁鄒衍

459

610

旱

農牧用地

丁天芳

405

611

旱

農牧用地

陳長祝

181

612

旱

農牧用地

陳五合

290

617

旱

農牧用地

王再興

165

項次

地號

地目

土地分區

土地使用管制

所有權人

交通用地

618

旱

農牧用地

陳義忠等11人

440

619

旱

農牧用地

丁石傑等2人

354

620

旱

農牧用地

陳茂松

795

621

旱

農牧用地

丁天芳

441

622

旱

農牧用地

陳連展等3人

378

623

旱

農牧用地

陳永溪

771

624

旱

農牧用地

丁水源

1328

625

旱

農牧用地

陳評論

533

626

旱

農牧用地

許順天

223

627

旱

農牧用地

台灣省政府

175

628

旱

農牧用地

陳評論

102

629

原

農牧用地

呂文瑛等5人

485

630

旱

農牧用地

陳登清

296

631

旱

農牧用地

陳吳絆

320

632

旱

農牧用地

陳長盛

213

633

旱

農牧用地

陳靴

306

634

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

1096

635

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

301

636

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

1106

637

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

150

638

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

257

639

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

640

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

364

641

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

427

642

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

931

643

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

301

644

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

708

645

原

遊憩用地

雷公島灣公司

4622

646

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

786

100

647

旱

遊憩用地

丁天周等3人

992

101

648

旱

農牧用地

陳評論

296

102

657

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

359

103

658

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

504

104

659

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

296

105

660

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

359

項次

地號

地目

土地分區

土地使用管制

所有權人

交通用地

106

661

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

587

107

383-2

旱

暫未編定

國有財產局

160483

108

383-1

原

遊憩用地

國有財產局

5863

109

447-1

原

遊憩用地

國有財產局

7286

110

447-a

旱

交通用地

聯外道路

111

448-a

旱

交通用地

聯外道路

112

466-a

旱

交通用地

聯外道路

113

467-a

旱

交通用地

聯外道路

114

468-a

旱

交通用地

聯外道路

196

115

504-a

旱

交通用地

聯外道路

192

116

505-a

旱

交通用地

聯外道路

147

117

508-a

旱

交通用地

聯外道路

118

509-a

旱

交通用地

聯外道路

147

119

511-a

旱

交通用地

聯外道路

646

120

526-a

旱

交通用地

聯外道路

224

121

529-a

旱

交通用地

聯外道路

327

122

607-a

旱

交通用地

聯外道路

290

123

610-a

旱

交通用地

聯外道路

225

124

611-a

旱

交通用地

聯外道路

255

125

612-a

旱

交通用地

聯外道路

126

617-a

旱

交通用地

聯外道路

218

127

618-a

旱

交通用地

聯外道路

229

128

619-a

旱

交通用地

丁石傑等2人

378

129

624-a

旱

交通用地

聯外道路

130

634-1

原

遊憩用地

雷公島灣公司

107

131

634-2

原

遊憩用地

雷公島灣公司

127

132

634-3

原

遊憩用地

雷公島灣公司

133

634-4

雜

遊憩用地

雷公島灣公司

134

634-5

原

遊憩用地

雷公島灣公司

373

135

645-1

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

1204

136

645-2

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

563

137

645-3

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

1125

138

645-4

旱

遊憩用地

雷公島灣公司

256

139

645-5

原

遊憩用地

國有財產局

8269

140

647-a

旱

交通用地

聯外道路

157

項次

地號

地目

土地分區

土地使用管制

所有權人

交通用地

土地面積

聯外道路

253416

40411

13927

21310

7490

166346

3932

100%

15.9%

5.5%

8.4%

3.0%

65.6%

1.6%

附件：肆、設計法規檢討

一．建築物概要

基地座落：

白沙鄉鎮海段447號等140筆

土地使用分區或編定用地：

非都市計畫一般農業區遊憩用地

建築物用途：

國際旅遊旅館

基地面積：

39,945㎡

建築面積：

12,517㎡

法定建蔽率：

40%

設計建蔽率：

31.33%

總樓地板面積：

32,000㎡

設計容積率：

79.19%＜法定容積率120%

設計建築物高度：

33m

設計樓層：

地下壹層、地上八層

總設計停車輛數：

大遊覽車7，小汽車69

法定輛數：

二．一般檢核項目

項次

項目

檢討成果

是否符合畸零地使用規劃規定。

是否符合騎樓地或退縮騎樓地設置標準。

是否符合陽台面積及屋頂突出物之檢討標準。

是否符合突出物及女兒牆高度檢討標準。

是否符合飛航管制高度限制檢討標準。

是否符合容積管制地區，前後高度比之檢討標準。

是否符合道路中心線3.5m及10m範圍之高度檢討標準。

是否符合建築物日照陰影圖檢討標準。

是否符合開放空間檢討標準。

三．技術規則條例項目檢核

項次

規定項目

檢討標準

檢討成果

防火區劃

建築設計施工編第七十九條。

分間牆

建築設計施工編第八十六條第一款。

內部裝修材料

建築設計施工編第八十八條第(2)欄。

直通樓梯步行距離

建築設計施工編第九十三條第二款第二目、第三目。

緊急進口設置

建築設計施工編第一百零八條。

樓梯及平台淨寬、梯級尺寸

建築設計施工編第三十三條第三款。

防火建築物及防火構造限制

建築設計施工編第六十九條第二類。

避難層出入口數量及寬度

建築設計施工編第九十條第一款。

避難層以外樓層出入口寬度

無限制規定。

設置兩座直通樓梯之限制

建築設計施工編第九十五條第一款第三目。

直通樓梯之總寬度

無限制規定。

走廊淨寬度

建築設計施工編第九十二條第一款第三欄。

直通樓梯改為安全梯之限制

建築設計施工編第九十六條第一款。

屋外出入口步行距離

建築設計施工編第九十四條

特定建築物之限制

建築設計施工編第一百十八條第二款。

最低活載重

建築構造編第十七條第一欄或建築師安全鑑定書。

停車空間

建築設計施工編第五十九條第三類。

通風

建築設計施工編第四十三條。

衛生設備數量

建築設備編第三十七條第五欄。

排煙設備

建築設計施工編第一百條第二款。

屋頂避難平台

無限制規定。

防空避難設備

建築設計施工編第一百四十一條第二款第四目。

公共建築物行動不便者使用設施

建築設計施工編第一百七十條第十二欄。

��檢核結果

1. 依目前之初步設計尚符上列檢核規定標準。

2. 惟(1)直通樓梯步行重覆距離為25公尺，不符合，但本設計將兩翼樓梯外移一個柱間，可修改符合之。

(2)本案附設設施屬特定建築物範圍，基地應臨接二條以上之道路(12m寬)。

附件：伍、規劃設計各階段執行成果摘要

方案(I) 循傳統機能性配置。

方案(Ⅱ) 沿主軸集中配置，塑造獨特建築意象。

方案(III) 同II，但配置海上高爾夫球場。

方案(IV) 配合各別主題設施散佈配置，極具科幻意象。

採(Ⅱ)案發展

台北期中會議

88.11.03

第一期旅館採線型配置，以充分面海，外觀造型採：

1. 塔型建築，高低配置，塑造CASINO意象。

2. 曲線風帆建築造型，塑造海洋休閒性旅館之主題造型。

外觀造型依塔狀建築配置，並強化塔狀造型，充分表現Casino獨有之風格意象。

旅游一、基地环境概述

雷公岛原民落成洲、雷公嘴，为镇江市扬中市西北侧江心冲积岛，淮河与长江汇流口，面积约800公顷(12000亩)，含陆地面积539公顷,芦苇荡湿地面积260公顷，仍然持续往洲尾长江下游方向发育滩涂湿地。目前雷公岛基本农田指标约1500亩，可建筑面积1500亩。平均高程仅约2至4米，已初步建设农田灌排系统、水闸门、标准农田、农作物加工厂、简易码头、江堤加固、工作人员宿舍等设施。

二、环境条件分析

1. 地貌景观分析

雷公岛周边，长江主流受到自身摆荡扭力与淮河携带物质汇入的影响，长年的气流、水流、物质流、生物流大致呈现由西向东方向，长S型曲线的伸展型态。野生植物、砂洲演替也呈现类同的纹理。岛洲头(西南端)是可以眺望长江上游、淮河口、扬中与江都水岸，岛洲东南侧与扬中本岛对望，夹江距离约700至900米，水流平稳，景观良好，具有水域游憩发展的潜力。岛洲南侧水岸构成本岛的第一印象，具有重要的景观意义。岛洲东侧，目前为自然度很高，生态多样的芦苇荡，也是野鸟、鱼类的聚集地，未来可以利用旺盛的自然生产力养殖与静态的休闲活动。岛洲西侧，发展最早，排水系统较为完善，地势也较高，有发展多样化游憩活动的空间。

本项雷公岛旅游整体规划必须深入了解、掌握优劣情势进行分析。SWOT的矩阵策略组合，由SW(内部因素)与OT (外部因素)所构成：S(Strength优势)，也就是雷公岛旅游环境资源条件；W(Weakness劣势) ，也就是旅游环境资源的不足特性；O(Opportunity机会) ，也就是可提供服务功能的潜力；T(Threat威胁) ，也就是自然与人为因素对本岛旅游旅游发展的不利影响。SWOT分析之后，进而需要提出旅游发展对应策略，

(1) 优势(Strengths)

A. 长江野生河鲀、鲥鱼、刀鱼洄游繁殖聚集区

B. 江心洲独特自然景观。

C. 天然湿地生态(鸟.鱼聚集区)。

D. 水资源丰富，地下水位高，长江水可引进利用。

E. 地热温泉资源可利用。

F. 江鲜养殖、岛内外垂钓。

(2) 劣势（Weaknesses）

A. 需要渡轮运载，客货运输的可及性受到限制。

B. 防洪标准不高，硬件建设缺乏高度保障。

C. 缺乏地貌景观，植被林相不佳。

D. 缺乏历史人文资源。

E. 邻近城市的高端消费市场不足。

F. 必须自行投入基础公共设施(道路、水电、排水、环保)，成本高。

G. 区位较为偏僻，旅游服务成本相对较高。

(3) 机会 (Opportunity)

A. 孤立性、隔离性，容易产生脱离现实生活的度假心情。

B. 目前几乎为空白的素地,可自由发挥创意规划。

C. 没有高压电塔，可发展空域游憩活动(滑翔翼、热气球等)。

D. 江面与岛内湖水域可发展水域游憩活动(帆船、划船) 。

E. 陆域宽广平坦，可发展陆域竞赛活动。

F. 具有生态有机农业条件，可创造特色。

(4) 威胁 (Threat):

A. 邻近地区有许多类似江心岛,并且许多已进行旅游开发。

B. 扬中长江湿地公园，可及性比本岛佳。

C. 江鲜美食的经营成本与便利性比较扬中市相对不利。

D. 旅游收益相对于基础设施的投入费用相对不利。

3. 环境分析后之对应策略：

(1) 利用每个优势，包含：

A. 以长江三鲜河鲀、鲥鱼、刀鱼天然野生栖地保育、垂钓、养殖为主要特色。

B. 发展自然生态旅游，湿地公园、赏鸟、自行车环岛赏景、垂钓、捞捕等项目。

C. 取用水资源净化后，发展水主题游憩活动(水迷宫、滑水道、水球)

D. 利用地热温泉，规划温泉游泳池、温泉住宿、洗浴设施，种植温泉蔬菜，养殖温泉水产。

E. 本岛养殖及捞捕野生江鲜、河豚，作为餐饮特色品牌。

(2) 改善每个劣势，包含：

A. 改善码头与渡轮，提高载运能力及可及性。

B. 改造地形，填高餐饮住宿区，提高防洪保障与景观条件。

C. 除休闲农业果树栽培外，种植池杉、香樟等高大或浓密的树种，改造视觉景观。

D. 加入扬中农村怀旧、渔民信仰文化与江心洲农垦文化，丰富旅游内容。

E. 尽可能规划亲近自然之排水土沟、透水步道、非机械之水质净化、环保设施。

F. 规划高端与特定的旅游产品，赏鸟、生态教育、环保观摩、有机餐饮、水上运动等。

G. 尽可能以预约方式服务高端与特定的旅游对象。

(3) 成就每个机会，包含：

A. 不做桥梁，而且延长搭船观赏风景的时间。

B. 岛上减少城市文明产物，如汽车、路灯、电视、奢华装修。

C. 第一道堤内旅游发展区，管线地下化，不设置路灯、电线杆，发展空域游憩。

D. 岛内规画大水域，并与岛外水域连通，发展水域游憩活动。

E. 更弹性的场地规划与路径规划，满足各种陆域游憩项目的需求。

F. 让游客观看、参与、体验有机农渔业生产活动，品尝本岛的有机农渔业产品。

(4) 抵御每个威胁，包含：

A. 规划与邻近江心洲不同的旅游产品，区隔市场。

B. 规划与扬中长江湿地公园的不同的生态旅游产品，尤其是野鸟的观赏活动。

C. 本岛的江鲜餐厅，一定要强调本岛生态与有机农渔产品，区别特色。

D. 初期建设优先发展自然体验型旅游产品，如原野运动、露营、烧烤、生态观察、休闲垂钓、自行车等项目。

E. 产品意象本配置

贰、雷公岛旅游发展构想

一、规划定位与目标：

1. 发展定位：

长江三鲜鱼类野生栖息地保护区、长江三鲜鱼类养殖实验基地、生态旅游科普教育基地。

2. 发展目标：

为促进雷公岛社会经济发展，合理永续开发雷公岛农业生态、滩涂湿地等资源，丰富扬中旅游景点、强化特色旅游功能。通过项目的打造，提升扬中的知名度。

3. 发展理念：

低碳生态、慢游慢活; 精品特色，细分多样。

• 具体原则：以自然生态为吸引，以多样活动为依托，以高端服务为品牌，以绿色低碳为突破。

4. 发展原则：

(1) 以旅游发展为主，农业生产为辅助支持。目前既有的标准农田仍然持续粮食生产，并于既有芦苇荡湿地中，划出适当范围发展养殖渔业，提供休闲农业体验。

(2) 上游侧第一道堤范围，以发展江心岛洲特色旅游活动为主。将温泉地热、生态环境资源、本地区江鲜河豚充分发展利用。

(3) 策略规划必须斟酌实际自然环境、市场规模、投资效益情况，提出近、中、远期切实可行之策略方案。

二、发展策略初步构想：

1. 根据本岛周边的天然资源条件，营造野生河鲀、鲥鱼、刀鱼的繁殖栖地(洲尾沙洲及水域)，申报国家级鱼类自然保护区。芦苇荡营造为淡海水感潮环礁繁殖栖地，吸引自然爱好者前来，观鱼、观鸟、观生态系统互动演替，品尝长江三鲜。

2. 兼容高端休闲度假客源与一般大众客源。前者需就本岛资源塑造吸引力，提高区域知名度，吸引远距离游客慕名而来；后者发展不同年龄层、不同背景、偏好之游憩项目，吸引近距离镇江、扬州生活圈居民，日常休闲，支撑本岛旅游多元及可持续发展。高端与大众客源层，将利用功能分区空间规划与旅游路径规划，适当区隔，各取所需，互不干扰。

3. 以「低碳旅游岛」打造全国的知名度。包含使用可再生能源(光伏、风力)、使用低碳交通工具、保育湿地及绿化固碳减碳、食材建材在地化减少碳足迹、建筑物最大利用自然光与自然风、资源循环利用、规划绿色酒店与低碳旅游活动等八大具体措施，宣扬低碳环保的理念。

4. 以「生态有机岛」作为主要品牌。包含具体措施保育岛内野生动植物、长江野鸟湿地公园、有机蔬果农园、有机畜牧农场、生态有机餐饮、生态旅游活动等五个主题，突显本岛特色。

5. 以「神秘温泉岛」「水主题游乐园岛」为主要吸引力。包含露天温泉游泳池、温泉栽培蔬菜、温泉酒店、温泉滑水乐园、水文化博物园等，吸引游客前来。

6. 以「创新休闲农业」为旅游特色。持续以农业为主要生产活动，以农业为基础发展旅游业，农业生产以供应本岛旅游餐饮需求为主，多样化的农业生产活动提供知性旅游的体验，包含粮食、蔬果的生产，家禽家畜饲养，鱼虾江鲜的捞捕养殖等活动。

三、旅游发展功能分区：一线二核三板块

四、环境改造与活动导入初步构想：

1. 地貌及植被景观改造

(1) 岛的下游测芦苇荡导水疏伐及滩地布设，营造为洄游性鱼类的天然繁殖场，提供保育、科研、养殖实验基地，也提供垂钓、生态观察活动。

(2) 填高温泉酒店、江鲜美食城建筑区，规划超级绿堤防，提高防洪保障。

(3) 规划扬中遥望的视觉景观带，以温泉酒店、江鲜美食城、堤上植物群、夜间灯光等元素，设计天际线聚焦点。

(4) 从填高区往下眺望岛内低平区，利用道路、植被与水体设计地景艺术。

(5) 岛的上游侧以高大雕塑，创造环境地标，并以植物衬托，建立代表性景观意象。

(6) 岛的北侧，布置高大茂密植物树林，做为景观背景，并分段包覆旅游区空间感。

2. 打造低碳旅游岛品牌

(1) 使用太阳能、风力、川流水等多元发电，并且充分利用地热、沼气于蔬菜种植、水产养殖、燃料等，自给自足能源，不仰赖扬中供应电力与瓦斯，突显本公司绿能实力。

(2) 利用湿地自然净化水质、保育湿地(固碳)、雨水收集、逆渗透净化供应饮用水、中水回收利用等，自给自足水资源，不仰赖扬中供应自来水，推行环境教育。

(3) 规划环岛自行车系统、电瓶车小巴充电站等绿色运输，作为低碳示范。

(4) 岛内农渔产业优先供应本岛餐宿需求，或只到扬中码头销售，作为减少食物里程示范。

3. 突显生态旅游岛的示范功能

(1) 保留部分芦苇荡湿地与滩涂，规划江心洲原生态湿地公园，设计赏鸟观赏木栈道与设施，并作为长江野生鸟类、鱼类保育基地。

(2) 观光果园、畜牧、水产养殖均以无农药、无抗生素、多样化、有机、浮岛水耕、绿能利用等种植，规划游客参观及参与农作、水产养殖体验。供应本岛旅游餐饮需求。

(3) 岛内建筑物，包含温泉酒店与度假屋设计窗户开口，利用自然气流与采光，创建绿建筑。

(4) 生态敏感区段，设计生物通道及绿堤防，连结景观生态廊道。除住宿餐饮区外，岛上道路不设置路灯，必要时设置冷色系安全指示灯，减少干扰野生动物休眠。

(5) 利用农业水利设施建物为眺望观鸟的制高点设施。

4. 以休闲农场做为生态旅游之基础

(1) 农场栽植桃、豆类、向日葵、海芋等作物，水塘栽植水莲、茭白、菖蒲、花卉等，各区块多样化栽植，主要目标为提供游客观赏与体验乐趣。

(2) 规划跑马场提供迷你马等动物骑乘活动。百亩大草坪作为露营、滑草等户外之活动场地。

(3) 规划动物农庄，一般家禽家畜均野放于大农园空间中，并布置岩堆、土丘、树林、水池等不同动物之觅食栖息地及游客观览步道。

(4) 旅游区外之农作区与养殖区，也规划游客观赏、体验、解说活动。

(5) 第三道堤自然度最高，可规划扬中怀旧农家与荒野钓鱼体验。

5. 将全岛规划为乡村生活博物馆

(1) 展示生态、生产、生活的主题，设计户外解说、体验、互动内容。

(2) 以长江湿地生态演替、低碳生活理念、生态有机农业、扬中农村生活为展示主题。

(3) 寓教于乐，各个据点均规划为可玩乐、互动、有吸引力之解说设施，与小型户外教室，提供中小学生登岛实习。

三、國內外類似島嶼旅遊開發案例研究

旅游

四、雷公岛旅游产业发展定位、目标与发展战略

旅游

五、空間布局與功能分區規劃

旅游五、旅游设施初步构想

1. 第一道堤旅游区部分：

(1) 温泉度假住宿区：利用岛内挖深的游憩湖区土方，填高建筑区地块，面积约700亩。包含温泉酒店、江鲜美食城、小型商店街、活动表演广场、度假别墅等建筑物。

(2) 妈祖文化园区：岛的西端岛头鱼眼位置，占地约100亩，规划白色妈祖大塑像，作为地标。周边为景观园林，以乔木、灌木、纪念馆等建物提供游客瞻仰、游赏。

(3) 观光休闲农场：桃、葡萄、蔬菜、西红柿等果园，占地共约300亩，提供游客参观、采摘活动。

(4) 人工湖区：岛内挖掘大水域湖区，占地约300亩，提供手划船、小帆船、脚踏船等活动。并将水道延伸环绕第一岛堤之堤内周边，以植栽、砌石、雕塑、木构造亭台等元素设计景观变化。

(5) 露天温泉泳池与戏水区：第一岛堤中央，地热温泉附近，规划露天温泉泳池与冷水游乐园，占地约100亩。水游乐园包含水迷宫、水瀑、滑水道等游乐设施。

(6) 中央大草原，占地约100亩。规划热气球、草地团体游戏、露营、射箭等活动场地。

(7) 迷你马跑马场，占地约40亩，提供小马骑乘活动。

(8) 滑草场，占地约40亩，利用旅馆填高区与大草原区之间4米高差，规划滑草场。

(9) 拓展体验森林，占地约60亩，于茂密森林中规划绳索吊桥、攀爬、悬吊、跳跃等青少年运动游憩设施。

(10) 环岛自行车道，包含第一、二、三道堤区之环岛及区内各旅游景点之串联。主要环区干道宽度六米，铺设透水砖路面，也提供电瓶车行驶使用；支线宽度二米，仅设置砌石或碎石透水路面，提供自行车及步行。

2. 第二道堤农业区部分：

(1) 标准农田区：仍持续农业活动，也提供旅游参观解说点设施。

(2) 观景眺望大楼：利用既有建筑物，设置外部楼梯与屋顶平台，兼做游客观鸟、眺景、解说设施站，游客可从登顶眺望。

(3) 动物农庄：利用标准农田北侧区块，规划多种家禽、家畜放养农场。提供游客参观、喂养等活动。

3. 第三道堤芦苇荡区部分：

(1) 预定水产养殖区：除了水产养殖外，也提供旅游参观解说点设施。

(2) 野鸟湿地公园：占地约100亩，保护目前的芦苇荡水域，维持水流循环功能，增设低干扰支木栈道与观鸟平台、隔离设施、解说设施。以原生态野鸟观赏为主要特色。野鸟湿地公园与养殖区、小木屋区应有茂密植物隔离，作为缓冲区，宽度至少30米。

(3) 扬中怀旧农家：利用本区高自然度环境，设置旧日扬中农家，配置院落农渔具及垂钓栈台设施，提供度假住宿。

六、关于度假酒店区地形改造问题：

1. 地形改造，填高酒店餐厅区，提高防洪保障。

2. 改善地貌景观，高台活动广场可以眺望风景，也可创造岛屿天际线景观意象。

3. 可利用斜坡开展滑草、景观看台等多种功能。

植栽景觀設計

1. 雷公島環境地下水位高，而且感潮、鹽鹼度高，环境条件相当不利，大多数园林植物与果树不易生长。

2. 如果能填高地形(1至3米)，大型喬木可以茂密成林，森林拓展運動也就有了依託。本島的土壤大多砂質成分高，腐植質壤土成分不足，填高的土壤最好是由島外取運進來。可以選擇的植物就很多，包含銀杏、黑松、柏樹、義楊、碧桃、櫻花樹、玫瑰、薔薇都可以生長。

圖耐濕且能適應砂質土植物種類 4.

六、重點項目策劃與概念性規劃

（主要游憩区、长江三鲜栖息地营造、湿地公园、生态旅游）

旅游

七、旅游形象定位与营销规划

旅游

八、生态保育与景观改善规划

旅游

九、旅游服务设施规划

旅游

十、相关基础设施配置建议

旅游

十一、旅游开发环境影响说明

旅游

十二、投资效益分析

旅游

P03-雷公島旅遊發展總體規劃0315.htm

目 錄

目錄